Affittare un immobile residenziale richiede di scegliere il tipo di contratto giusto per la propria situazione, registrarlo correttamente, decidere tra cedolare secca e IRPEF ordinaria, e sapere cosa fare quando le cose non vanno come previsto. Questa guida copre l'intero percorso dal punto di vista del proprietario: dalla scelta del contratto agli adempimenti fiscali, dalla gestione degli imprevisti alle modalità di disdetta. Ogni sezione rimanda ai modelli e agli strumenti disponibili sul sito.
Non esiste "il contratto di affitto" in forma unica. La legge sull'equo canone (L. 431/1998) ha articolato la materia in tipologie diverse, ciascuna con durata, canone e tutele specifiche. La scelta sbagliata ha conseguenze fiscali e giuridiche rilevanti, e non è sempre facile correggerla a posteriori.
Per le locazioni abitative esistono quattro forme principali: il contratto a canone libero (4+4), il contratto a canone concordato (3+2), il contratto transitorio e le locazioni brevi. Ognuna è descritta nelle sezioni che seguono, con i modelli scaricabili direttamente dalla sezione del sito dedicata: tutti i modelli di locazione.
La tabella seguente offre un confronto sintetico prima di entrare nel dettaglio di ciascun tipo:
| Tipo | Durata | Canone | Cedolare secca | Registrazione |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 | 4 anni + rinnovo 4 | Libero | 21% | Obbligatoria entro 30 gg |
| 3+2 | 3 anni + rinnovo 2 | Concordato (accordi locali) | 10% | Obbligatoria entro 30 gg |
| Transitorio | Da 1 a 18 mesi | Concordato (in comuni ad alta tensione) o libero | 21% | Obbligatoria entro 30 gg |
| Breve | Fino a 30 giorni | Libero | 21% (26% dal 2° immobile) | Non obbligatoria |
È la forma più diffusa per le locazioni abitative di lungo periodo. Il canone viene stabilito liberamente tra le parti al momento della firma e rimane invariato per tutta la durata del contratto, salvo l'inserimento di una clausola di aggiornamento ISTAT (che non può superare il 75% della variazione dell'indice FOI, e deve essere esplicitamente prevista).
Il contratto dura quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro se nessuna delle parti lo disdice nei termini. Alla prima scadenza dei quattro anni, il locatore può disdire solo per motivi tassativamente previsti dalla legge: destinare l'immobile ad abitazione propria o di familiari stretti, vendere l'immobile libero, procedere a ristrutturazione che richiede lo sgombero. Senza uno di questi motivi, il contratto si rinnova automaticamente. L'inquilino può invece recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso.
Se si opta per la cedolare secca, l'aliquota applicabile è il 21% sul canone annuo. In regime IRPEF ordinario, il canone è tassato come reddito fondiario (con abbattimento forfettario del 5%) alle aliquote progressive del contribuente.
Il modello editabile in formato Word include le clausole standard previste dalla L. 431/1998, la sezione per l'aggiornamento ISTAT e le istruzioni per la compilazione.
Scarica il modello contratto 4+4Il contratto a canone concordato prevede un canone determinato in base agli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini. Non è il proprietario a fissare liberamente il prezzo: la somma deve rientrare in una fascia minima e massima stabilita per zona e tipologia di immobile, calcolata secondo criteri locali. Per conoscere le fasce applicabili nel proprio Comune è necessario consultare gli accordi depositati presso il Comune o le associazioni di categoria locali.
Il canone concordato si applica solo nei Comuni ad alta tensione abitativa o in quelli inclusi nel decreto ministeriale di riferimento. In tutti gli altri Comuni, il contratto a canone concordato non è utilizzabile.
Il vantaggio principale è fiscale: la cedolare secca si applica all'aliquota ridotta del 10% invece del 21% del canone libero. Nei Comuni che riconoscono agevolazioni IMU per il canone concordato, il risparmio può essere doppio. Il canone inferiore a quello di mercato viene spesso ampiamente compensato dal minore carico fiscale, specialmente per i contribuenti con aliquota IRPEF elevata. Per il confronto dettagliato: guida completa alla cedolare secca.
Le tutele dell'inquilino sono identiche al 4+4: il locatore può disdire alla prima scadenza solo per motivi di legge, con sei mesi di preavviso.
Il modello include i campi per il riferimento agli accordi territoriali locali e le clausole specifiche del canone concordato.
Scarica il modello contratto 3+2Il contratto transitorio è pensato per esigenze temporanee documentate e può durare da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi. Non è una via d'uscita per aggirare le tutele del 4+4: la motivazione transitoria deve essere reale e deve essere indicata espressamente nel contratto. Le situazioni tipiche sono il rientro del proprietario dall'estero entro un certo periodo, lavori in corso sulla propria abitazione, una trasferta lavorativa documentata del conduttore, lo studio universitario fuori sede.
Se la motivazione non è indicata o risulta pretestuosa, il contratto si converte automaticamente in 4+4 dalla sua stipula, con tutte le tutele che ne conseguono per l'inquilino. Se alla scadenza il conduttore rimane nell'immobile senza che il locatore abbia avviato la procedura di rilascio, il contratto si intende automaticamente rinnovato come 4+4. Chi vuole liberare l'immobile alla scadenza del transitorio deve comunicare formalmente la disdetta con preavviso adeguato prima della scadenza stessa.
Il modello include la sezione per la descrizione della motivazione transitoria, elemento essenziale per la validità del contratto.
Scarica il modello transitorioI contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni con lo stesso conduttore sono esclusi dall'applicazione della L. 431/1998 e non richiedono registrazione obbligatoria. Sono regolati dall'art. 4 del DL 50/2017 e dalle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.
Dal 2024 l'aliquota di cedolare secca applicabile è il 21% per il primo immobile locato in breve nell'anno solare, e il 26% dal secondo immobile in poi. Il proprietario deve scegliere quale immobile designare come "primo" (con aliquota 21%): gli altri scontano automaticamente il 26%. Le piattaforme digitali come Airbnb e Booking operano direttamente una ritenuta del 21% sui compensi corrisposti al locatore, che deve poi versare autonomamente la differenza del 5% per gli immobili soggetti all'aliquota maggiorata.
Per chi affitta tramite piattaforme o gestisce più immobili in affitto breve, la documentazione da consegnare all'ospite e gli adempimenti fiscali sono analizzati nel dettaglio nelle guide dedicate: locazioni brevi: guida completa e locazioni turistiche: regime fiscale 2026.
Contratto di locazione breve e dichiarazione del locatore per gli adempimenti fiscali.
Scarica il modello locazione breveTutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni devono essere registrati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. La registrazione avviene telematicamente tramite il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) sul portale dell'Agenzia, accessibile con SPID o CIE. In alternativa, la registrazione può essere affidata al commercialista: servizio di registrazione contratti di locazione.
Il modello RLI editabile per compilarlo autonomamente è disponibile anche in download: Modello RLI editabile.
I costi della registrazione dipendono dal tipo di contratto e dal regime fiscale scelto:
| Tipo contratto | Imposta di registro | Bollo |
|---|---|---|
| 4+4 e 3+2 in regime ordinario (IRPEF) | 2% del canone annuo per la durata (min. 67 €/anno) | 16 € ogni 4 facciate del contratto |
| 4+4 e 3+2 con cedolare secca | Esente | Esente |
| Transitorio in regime ordinario | 2% del canone annuo (min. 67 €) | 16 € ogni 4 facciate |
| Locazione breve (≤ 30 giorni) | Non obbligatoria | Non dovuto |
La mancata registrazione entro 30 giorni comporta una sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta, con un minimo di 200 euro. Il ravvedimento operoso consente di ridurla se la registrazione avviene spontaneamente prima di un controllo. Attenzione: il contratto non registrato non è opponibile all'Agenzia, ma l'inquilino può comunque far valere il proprio diritto a restare nell'immobile.
La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo con un'imposta sostitutiva a aliquota fissa. Si applica ai contratti abitativi e, con limitazioni, a quelli commerciali di categoria C/1. L'opzione si esercita al momento della registrazione tramite il modello RLI, con comunicazione preventiva al conduttore della rinuncia all'aggiornamento ISTAT.
La cedolare secca conviene quasi sempre a chi ha un'aliquota IRPEF marginale superiore al 23%, e praticamente sempre nel caso del canone concordato con aliquota al 10%. Anche per i contribuenti nel primo scaglione (23%), il risparmio sull'imposta di registro annua rende la cedolare generalmente preferibile. Per il calcolo preciso nel proprio caso: guida completa alla cedolare secca con esempio numerico e calcolatore rendita catastale.
Un aspetto da non trascurare: i canoni in cedolare secca vengono comunque conteggiati nel reddito complessivo ai fini delle detrazioni per familiari a carico. Chi ha canoni elevati e familiari a carico potrebbe vedere ridursi alcune detrazioni IRPEF, un effetto che va inserito nel calcolo di convenienza complessivo.
La ricevuta di pagamento del canone mensile è disponibile in formato scaricabile: Ricevuta pagamento canone di locazione.
Il deposito cauzionale è la somma che il conduttore versa al locatore a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto. La legge (art. 11 L. 392/1978) fissa un limite massimo di tre mensilità di canone per i contratti abitativi. Il deposito produce interessi legali a favore del conduttore, che il locatore deve corrispondere annualmente o al momento della restituzione. Trattenere il deposito senza giustificazione espone il locatore a una richiesta di rimborso del doppio della somma trattenuta.
Oltre al deposito, il locatore può richiedere garanzie aggiuntive. La più solida è la fideiussione bancaria o assicurativa, con cui un istituto si impegna a rispondere delle obbligazioni del conduttore in caso di insolvenza. Più semplice da ottenere, ma meno sicura, è la fideiussione personale di un terzo (ad esempio un genitore che si rende garante). Negli ultimi anni si sono diffuse anche le polizze anti-morosità, prodotti assicurativi che coprono il proprietario per i canoni non pagati fino a un massimale concordato.
Chi mette a disposizione un immobile senza percepire canone — per esempio ai figli o ai genitori — può optare per il contratto di comodato d'uso gratuito. Non genera reddito imponibile e, per i comodati tra parenti in linea retta con specifiche condizioni, consente una riduzione del 50% dell'IMU. Modello disponibile: contratto di comodato d'uso gratuito.
La morosità è la situazione più delicata nella gestione di un immobile in affitto. La procedura corretta, seguita in modo metodico, porta alla risoluzione del contratto nel minor tempo possibile. Ogni ritardo nell'avviare i passi giusti allunga i tempi e aumenta il credito non recuperato.
Il percorso standard si articola così:
Diffida di pagamento. Alla prima mensilità non pagata conviene inviare subito una diffida scritta — raccomandata A/R o PEC — con l'invito a regolarizzare entro un termine breve, tipicamente 15 giorni. Non è obbligatoria per legge, ma nella pratica risolve molte situazioni senza dover ricorrere al giudice. Il modello di lettera di messa in mora è disponibile tra i modelli del sito.
Intimazione di sfratto per morosità. Se il conduttore è in ritardo di più di venti giorni nel pagamento del canone — o di sessanta giorni per le spese condominiali — il locatore può ricorrere al giudice del luogo dove si trova l'immobile per l'intimazione di sfratto per morosità. Il procedimento è sommario e più rapido rispetto al processo ordinario.
Udienza e convalida. All'udienza, il conduttore può opporsi o sanare il debito pagando i canoni arretrati entro il termine fissato dal giudice (cosiddetta "grazia"). Se non si oppone e non paga, il giudice emette il decreto di convalida e fissa la data dell'esecuzione forzata.
Sfratto esecutivo. Se il conduttore non lascia spontaneamente l'immobile entro la data fissata, l'ufficiale giudiziario procede all'esecuzione forzata con il supporto delle forze dell'ordine.
Cambiare la serratura mentre il conduttore è assente, togliere le utenze o privare l'inquilino del godimento dell'immobile con azioni unilaterali è illegale. Configura il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.) e la violazione di domicilio (art. 614 c.p.). Le conseguenze penali possono essere peggiori del danno economico dell'inquilino moroso. L'unico percorso lecito è la procedura giudiziaria di sfratto.
Le modalità di disdetta dipendono da chi recede e da quando lo fa rispetto alle scadenze contrattuali.
Il locatore può disdire il contratto 4+4 alla prima scadenza (dopo quattro anni) o il contratto 3+2 alla prima scadenza (dopo tre anni) solo per i motivi previsti dalla legge: destinare l'immobile ad abitazione propria o del coniuge, dei figli o dei genitori; venderlo libero da persone (con diritto di prelazione dell'inquilino); eseguire interventi di ristrutturazione che richiedono lo sgombero; recuperare l'immobile precedentemente ottenuto in locazione da terzi. La disdetta deve essere comunicata con almeno sei mesi di preavviso tramite raccomandata A/R o PEC. Se non viene inviata nei termini, il contratto si rinnova automaticamente.
Scarica il modello disdetta — da proprietario
Alla seconda scadenza — dopo otto anni nel contratto 4+4, dopo cinque nel 3+2 — il locatore può disdire liberamente, senza dover addurre alcun motivo, con il solo rispetto dei sei mesi di preavviso. È il momento in cui il proprietario ha piena libertà di rientrare nella disponibilità dell'immobile senza giustificare la propria scelta.
L'inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento per gravi motivi — sopravvenuti e non prevedibili al momento della firma — con un preavviso di sei mesi. La giurisprudenza interpreta i gravi motivi in modo abbastanza ampio: perdita del lavoro, trasferimento in altra città, problemi di salute, separazione dal coniuge. L'inquilino che recede senza gravi motivi o senza rispettare il preavviso è responsabile del canone per i mesi restanti fino alla scadenza naturale.
Scarica il modello disdetta — da inquilino
Tutti i modelli citati in questa guida sono disponibili nella sezione locazioni del sito: contratto 4+4, contratto 3+2, contratto transitorio, contratto di locazione breve, contratto commerciale 6+6, comodato d'uso gratuito, disdetta del proprietario, disdetta dell'inquilino, ricevuta di pagamento canone, dichiarazione del locatore per affitti brevi, modello RLI per la registrazione.
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