Dichiarazione del Locatore per Affitti Brevi (Cedolare Secca)

La dichiarazione del locatore per affitti brevi è il documento con cui il proprietario, o il comodatario o sublocatore che affitta, comunica all'intermediario immobiliare o alla piattaforma online i dati necessari per la gestione fiscale dei canoni: l'opzione per la cedolare secca, l'immobile o gli immobili interessati e i dati anagrafici e fiscali. Il riferimento è l'art. 4 del D.L. 50/2017, che ha fatto degli intermediari che incassano i canoni dei sostituti d'imposta.

La ritenuta delle piattaforme

Gli intermediari, comprese le piattaforme online, che incassano i canoni o intervengono nel pagamento devono applicare una ritenuta del 21% sull'importo lordo e versarla allo Stato. Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo di acconto: il locatore deve comunque indicare i redditi nella dichiarazione, applicare l'aliquota corretta e scomputare quanto trattenuto. Gli intermediari trasmettono inoltre all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi, anche quando non incassano, e rilasciano la Certificazione Unica con le ritenute effettuate.

Le aliquote della cedolare secca

Per le locazioni brevi la cedolare secca è al 21% per un solo immobile, scelto dal contribuente in dichiarazione, e al 26% per gli altri immobili destinati alla locazione breve. Se si affitta un solo appartamento, quindi, il 21% trattenuto dalla piattaforma corrisponde all'imposta finale; con più appartamenti, sulla differenza si paga un conguaglio. Chi non opta per la cedolare paga IRPEF e addizionali e la ritenuta si scomputa dall'imposta ordinaria.

Perché compilarla con attenzione

I dati forniti all'intermediario finiscono nelle comunicazioni all'Agenzia delle Entrate e nella dichiarazione precompilata. Un codice fiscale sbagliato, un immobile non indicato o l'intestazione a un solo comproprietario quando l'immobile è in comproprietà creano disallineamenti difficili da correggere. Se l'immobile è cointestato, conviene indicare la ripartizione del reddito tra i proprietari. Se si affitta un immobile in comodato o in locazione, va dichiarato il titolo, perché il reddito è di natura diversa.

Gli altri obblighi da non dimenticare

La dichiarazione fiscale è solo uno degli adempimenti. L'immobile deve avere il CIN esposto all'esterno e negli annunci, i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura con Alloggiati Web entro ventiquattro ore, e dove è prevista l'imposta di soggiorno il locatore o l'intermediario la riscuotono e la versano al Comune. Oltre un certo numero di immobili destinati alla locazione breve, l'attività si presume imprenditoriale.

Cosa contiene il modello

Il modello contiene i dati del locatore e il titolo di possesso, l'elenco degli immobili con CIN e dati catastali, l'opzione per la cedolare secca, l'indicazione dell'immobile a cui si intende applicare il 21%, l'IBAN per l'accredito, l'eventuale comproprietà e l'autorizzazione al trattamento dei dati.

Domande frequenti

Se la piattaforma ha già trattenuto il 21%, devo fare la dichiarazione dei redditi?

Sì, la ritenuta è a titolo d'acconto: il reddito va dichiarato e l'imposta ricalcolata.

La piattaforma straniera applica la ritenuta?

Gli intermediari non residenti devono nominare un rappresentante fiscale o operare tramite una stabile organizzazione in Italia, che applica la ritenuta.

Posso scegliere ogni anno quale immobile tassare al 21%?

Sì, la scelta si fa in dichiarazione per ciascun periodo d'imposta.

Collegamenti utili

Per le prenotazioni dirette usa il contratto di locazione breve. Approfondisci con le guide Locazioni brevi e Locazioni turistiche: regime fiscale 2026. Se devi correggere un errore già commesso, leggi Ravvedimento operoso 2026.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.