Contratto Locazione Breve (Affitti Turistici)

Il contratto di locazione breve è previsto dall'art. 4 del D.L. 50/2017: riguarda le locazioni di immobili abitativi di durata non superiore a trenta giorni, stipulate da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, anche tramite piattaforme online o agenzie. Può includere biancheria e pulizia, ma non servizi tipici dell'attività ricettiva come la colazione o il cambio quotidiano. Il modello serve a documentare il rapporto con l'ospite, soprattutto nelle prenotazioni dirette.

Gli obblighi prima di affittare

L'immobile deve avere il CIN, il codice identificativo nazionale rilasciato tramite la banca dati del Ministero del Turismo, da esporre all'esterno dell'edificio e in ogni annuncio. Per ottenerlo gli appartamenti devono essere dotati di rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti e di estintori. A questo si aggiungono gli adempimenti previsti dalla Regione e dal Comune, come eventuali comunicazioni amministrative di avvio e la trasmissione dei dati statistici sugli ospiti, che vanno verificati sul territorio in cui si trova l'immobile. Le sanzioni per l'assenza del CIN sono significative.

Gli adempimenti per ogni ospite

Entro ventiquattro ore dall'arrivo i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web; se il soggiorno è più breve, la comunicazione va fatta subito. Dove è istituita l'imposta di soggiorno, il locatore la riscuote e la versa al Comune ed è responsabile del pagamento con diritto di rivalsa sull'ospite, con obblighi dichiarativi annuali. Il contratto va conservato, ma non va registrato se la durata complessiva dei rapporti con lo stesso ospite nell'anno non supera trenta giorni.

Il regime fiscale

I canoni sono redditi fondiari del proprietario o redditi diversi in caso di sublocazione o comodato. È possibile la cedolare secca: 21% per un solo immobile scelto dal contribuente e 26% per gli altri. Le piattaforme e gli intermediari che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21% che, dal 2024, vale sempre a titolo di acconto: il locatore deve comunque dichiarare il reddito e scomputare la ritenuta. Oltre un certo numero di appartamenti destinati alla locazione breve l'attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita IVA: la soglia è stata modificata più volte negli ultimi anni e va verificata alla data di oggi.

Cosa contiene il modello

Il modello indica i dati di locatore e ospite, l'immobile con il CIN, le date di arrivo e partenza, il numero di ospiti, il corrispettivo e la cauzione, i servizi compresi, le regole della casa, gli orari di check-in e check-out, le condizioni di cancellazione e l'informativa sui dati personali. Contiene anche la ricevuta del pagamento e l'indicazione dell'imposta di soggiorno.

Locazione breve o attività ricettiva

Se fornisci servizi ulteriori, gestisci più unità con un'organizzazione stabile o superi le soglie regionali, non sei più nella locazione breve ma in un'attività extralberghiera (affittacamere, casa vacanze, B&B), con regole urbanistiche, fiscali e contributive diverse. È il punto da chiarire prima di iniziare.

Domande frequenti

Devo emettere fattura agli ospiti?

No, se affitti come privato. Rilasci una ricevuta, con marca da bollo da 2 euro sopra 77,47 euro.

Posso affittare con la cedolare un immobile in comodato?

Il comodatario che subaffitta produce redditi diversi: la cedolare è applicabile alle locazioni brevi anche in questo caso, secondo le regole dell'art. 4.

Le piattaforme comunicano i dati al fisco?

Sì, gli intermediari trasmettono all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti, anche quando non incassano.

Collegamenti utili

Per comunicare l'opzione all'intermediario usa la dichiarazione del locatore per affitti brevi. Per soggiorni più lunghi c'è il contratto ad uso transitorio. Approfondisci con le guide Locazioni brevi, Locazioni turistiche: regime fiscale 2026 e Come aprire un bed and breakfast.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.