Contratto Locazione Uso Transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio consente di affittare un'abitazione per un periodo breve, da uno a diciotto mesi, quando c'è un'esigenza temporanea documentabile. È previsto dall'art. 5 della Legge 431/1998 e regolato nel dettaglio dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Non è una scorciatoia per evitare la durata del 4+4: se l'esigenza transitoria manca o non è indicata correttamente, il contratto si converte nel normale 4+4.

Quando si può usare

L'esigenza transitoria può essere del conduttore o del locatore. Per il conduttore sono tipiche le ragioni di lavoro (trasferta, incarico a termine, contratto stagionale), di studio non coperte dal contratto per studenti universitari, di salute (cure o assistenza a familiari lontano da casa), o l'attesa della disponibilità della propria abitazione. Per il locatore, ad esempio, la necessità di riavere l'immobile entro una data per destinarlo a sé o a un familiare. Gli accordi territoriali possono elencare ulteriori fattispecie. L'esigenza va indicata nel contratto e deve essere confermata con documentazione, ad esempio una lettera di trasferimento, un contratto di lavoro o un'iscrizione a un corso.

Il canone

Nei comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia il canone del transitorio non è libero: va determinato secondo le fasce dell'accordo territoriale, come per il canone concordato. Negli altri comuni le parti sono libere di fissarlo. Se il canone deve rispettare l'accordo territoriale e il contratto è firmato senza l'assistenza delle associazioni, per le agevolazioni serve l'attestazione di rispondenza.

Registrazione e fisco

Il contratto va registrato con il modello RLI entro trenta giorni, a meno che la durata complessiva dei rapporti con lo stesso inquilino nell'anno non superi trenta giorni. Il locatore persona fisica può scegliere la cedolare secca, rinunciando agli aggiornamenti del canone; l'aliquota ordinaria è il 21% e l'applicabilità di aliquote ridotte va verificata sulla base del tipo di contratto e del comune. In regime ordinario si paga l'imposta di registro del 2% sul canone pattuito per l'intera durata.

La conferma dell'esigenza

Il decreto prevede che, se l'esigenza è del locatore, questi la confermi all'inquilino con lettera raccomandata prima della scadenza. Se la conferma non arriva o se l'esigenza viene meno, il contratto si trasforma in un 4+4. È uno dei punti in cui nascono più contenziosi: il modello contiene la clausola e il promemoria per la conferma.

Come compilare il modello

Indica con precisione la durata, che non può superare diciotto mesi, e la data di scadenza; descrivi l'esigenza transitoria con riferimento ai documenti allegati; calcola il canone secondo l'accordo territoriale se necessario; prevedi il deposito cauzionale, nei limiti di legge, e le regole per la riconsegna. Conserva la documentazione dell'esigenza per tutta la durata del contratto.

Domande frequenti

Si può rinnovare un contratto transitorio?

No, il transitorio non è rinnovabile alla scadenza. Se l'esigenza continua, si valuta un nuovo contratto con i suoi presupposti o un'altra tipologia.

Per uno studente fuori sede va bene il transitorio?

Per gli studenti universitari esiste un contratto apposito, da sei a trentasei mesi; il transitorio va usato solo per esigenze diverse.

Cosa succede se l'inquilino non lascia l'immobile alla scadenza?

Il locatore può avviare la procedura di sfratto per finita locazione, purché il contratto sia valido e registrato.

Collegamenti utili

Per soggiorni sotto i trenta giorni si usa il contratto di locazione breve. Per la registrazione c'è il modello RLI e per i pagamenti la ricevuta del canone. Approfondisci con la guida Registrare un contratto di locazione.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.