Negli ultimi anni, affittare casa ai turisti è diventato un fenomeno di massa. Le piattaforme digitali come Airbnb e Booking hanno reso semplicissimo mettere in contatto chi ha un appartamento libero con chi cerca un alloggio per le vacanze, e milioni di italiani si sono trovati, spesso quasi per caso, a svolgere un'attività che ha risvolti fiscali tutt'altro che banali. Il problema è che il quadro normativo di riferimento è frammentato, in continua evoluzione, e presenta zone grigie che ancora oggi generano incertezza anche tra i professionisti del settore.
Per fare chiarezza, il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) ha pubblicato a febbraio 2026 un documento organico e aggiornato dedicato proprio al regime fiscale delle locazioni turistiche. In questo articolo ne presentiamo i contenuti in modo completo e accessibile, utile sia a chi affitta già il proprio appartamento sia a chi sta valutando di farlo.
È bene partire dalle definizioni, perché nel dibattito quotidiano si tende a usare indifferentemente termini che invece hanno significati tecnici precisi, con conseguenze fiscali diverse.
La locazione turistica è un contratto atipico di locazione immobiliare che ha come caratteristica principale la durata limitata nel tempo e la finalità di soddisfare esigenze abitative temporanee. L'elemento che la distingue in modo netto dall'attività ricettiva alberghiera o extralberghiera è l'assenza di servizi aggiuntivi: chi affitta un appartamento turisticamente si limita a concedere in godimento l'immobile, senza offrire colazione, ristorazione, pulizie durante il soggiorno, cambio della biancheria nel corso della permanenza dell'ospite o altri servizi simili. La locazione turistica non ha una definizione normativa univoca a livello nazionale, ma viene richiamata dall'art. 53 del Codice del Turismo (d.lgs. n. 79/2011) e dall'art. 1, comma 4, della Legge n. 431/1998.
Diversa è la locazione breve, che invece ha una definizione precisa nell'art. 4 del D.L. n. 50/2017: si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari e gestori di portali online. La locazione breve e la locazione turistica, quindi, non necessariamente coincidono: la prima ha un tetto temporale di 30 giorni, la seconda può durare anche più a lungo.
Questa distinzione non è accademica: come vedremo, la soglia dei 30 giorni e la definizione di "locazione breve" sono fondamentali per determinare il regime fiscale applicabile, inclusa la recente presunzione di imprenditorialità introdotta dalla Legge di bilancio 2026.
Prima di entrare nel dettaglio delle regole fiscali, è utile avere un quadro delle principali forme di ospitalità turistica extralberghiera, perché ciascuna ha una propria natura giuridica e un proprio trattamento fiscale.
Gli affittacamere sono strutture ricettive composte da camere ubicate in uno o più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, con eventuali servizi complementari come la reception, il cambio biancheria e il riassetto della camera. Nella stragrande maggioranza delle regioni italiane, l'attività di affittacamere è considerata per natura imprenditoriale, salvo rari casi in cui la normativa regionale consente una gestione non imprenditoriale.
Le case vacanze sono case o appartamenti arredati dotati di servizi igienici e cucina, dati in locazione a turisti con eventuale prestazione di servizi aggiuntivi come la pulizia e il cambio della biancheria. La natura fiscale delle case vacanze dipende fortemente dall'effettiva presenza o assenza di tali servizi: se mancano, il reddito può qualificarsi come fondiario; se ci sono, si entra nella categoria del reddito diverso o d'impresa.
Il bed & breakfast è una struttura ricettiva a conduzione familiare, gestita da privati, con fornitura di alloggio e prima colazione, utilizzando parti della propria abitazione. La fornitura della colazione è l'elemento che esclude categoricamente il reddito fondiario: il B&B è sempre attività commerciale, occasionale o abituale a seconda di come viene svolta.
Capire in quale categoria fiscale ricade la propria attività è il primo e più importante passo per gestire correttamente la propria posizione tributaria. Le possibilità sono tre, e dipendono da una serie di elementi concreti.
Il reddito fondiario
Quando una persona fisica che è proprietaria di un immobile lo concede in locazione turistica senza prestare alcun servizio aggiuntivo, il reddito prodotto è un reddito fondiario ai sensi dell'art. 36 del TUIR, e confluisce nella categoria dei redditi di fabbricati. Questa è la situazione più semplice e più comune: il proprietario mette a disposizione il proprio appartamento, consegna le chiavi all'ospite e non fa altro. Non pulisce durante la permanenza, non cambia le lenzuola a metà soggiorno, non serve la colazione.
Un aspetto importante del reddito fondiario è il criterio di imputazione temporale: i redditi vengono attribuiti al periodo d'imposta secondo il principio di competenza, indipendentemente dall'effettivo incasso del canone. Se il contratto è per il periodo 1-7 gennaio 2026 ma il canone è stato pagato in anticipo a dicembre 2025, il reddito va comunque dichiarato nel 2026.
Per chi si trova in questa situazione, esistono due opzioni di tassazione. La prima è il regime ordinario IRPEF: il reddito imponibile è pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto del 5% (la cosiddetta deduzione forfettaria). Questo importo confluisce nel reddito complessivo del contribuente e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF, che vanno dal 23% al 43%, a cui si aggiungono le addizionali regionali e comunali. È un regime che consente di fruire delle detrazioni e delle deduzioni previste dalla legge, ma che può risultare oneroso per chi ha redditi medio-alti.
La seconda opzione, spesso più conveniente, è la cedolare secca, disciplinata dall'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011. Si tratta di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali, che esonera anche dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. L'aliquota, a partire dal 1° gennaio 2024, è del 26% per i contratti di locazione breve in generale, ma scende al 21% nel caso in cui l'opzione riguardi i redditi derivanti da una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta. L'immobile agevolato al 21% deve essere specificamente indicato nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si esercita l'opzione. La base imponibile della cedolare secca è l'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime ordinario.
Va detto che la cedolare secca, pur essendo un'imposta sostitutiva, non è fiscalmente neutrale in senso assoluto: i redditi tassati con cedolare secca partecipano comunque al calcolo del reddito complessivo ai fini della determinazione delle detrazioni spettanti e del cosiddetto "bonus Renzi", il che può determinare effetti indiretti sul carico fiscale complessivo del contribuente.
Il reddito diverso
Se a locare l'immobile non è il proprietario ma un soggetto che ne ha la disponibilità a titolo di comodato o che pratica la sublocazione, il reddito prodotto non è più fondiario ma rientra tra i redditi diversi ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR. In questo caso il criterio di imputazione temporale cambia: si applica il principio di cassa, ovvero il reddito viene attribuito all'anno in cui il canone è effettivamente percepito. Grazie al D.L. n. 50/2017, anche i redditi da sublocazione breve possono accedere al regime della cedolare secca.
Rientrano tra i redditi diversi anche i proventi derivanti dallo svolgimento occasionale di attività commerciale, come può essere la gestione di una struttura ricettiva extralberghiera (es. casa vacanze o B&B) svolta in modo non abituale. In questi casi il reddito si determina come differenza tra i corrispettivi percepiti e le spese inerenti alla loro produzione, ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. i) e dell'art. 71, comma 2, del TUIR.
Il reddito d'impresa
Quando l'attività di locazione turistica è organizzata in forma d'impresa, il reddito che ne deriva è reddito d'impresa ai sensi dell'art. 55 del TUIR. Ma cosa significa concretamente "organizzata in forma d'impresa"? Questo è il punto più delicato e controverso dell'intera materia.
Il TUIR distingue tra le attività commerciali tipiche elencate nell'art. 2195 del codice civile — per le quali il reddito d'impresa sussiste in base alla mera professionalità abituale, anche senza organizzazione — e le attività di prestazione di servizi, tra cui rientra la locazione, per le quali il comma 2 dell'art. 55 richiede esplicitamente che siano "organizzate in forma di impresa". L'Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello n. 278/2020, ha precisato che la locazione produce reddito d'impresa — e non fondiario — soltanto quando è effettivamente organizzata in tal senso, indipendentemente dal numero di immobili locati. Gli elementi rilevatori di tale organizzazione includono la fornitura di servizi aggiuntivi non connessi alle finalità residenziali dell'immobile (somministrazione di pasti, messa a disposizione di veicoli a noleggio, offerta di guide turistiche), la presenza di personale dipendente, l'utilizzo di un vero e proprio ufficio, l'impiego di un'organizzazione di mezzi e risorse umane.
La giurisprudenza ha fornito indicazioni simili. La Commissione tributaria regionale della Lombardia, con sentenza n. 4451 del 12 novembre 2019, ha chiarito che non configura attività imprenditoriale quella di un proprietario che affitta una parte della propria abitazione per periodi brevi, con un numero limitato di contratti nell'anno e per un tempo complessivo inferiore a un terzo dell'anno, anche se fornisce servizi strettamente funzionali alle minime esigenze abitative (biancheria, utenze, connessione internet). Quello che conta è la presenza di servizi "di livello" come la pulizia o il cambio della biancheria durante la permanenza dell'ospite, non semplicemente prima dell'arrivo o dopo la partenza.
Per le società commerciali, il discorso è diverso e molto più semplice: qualsiasi reddito prodotto, incluso quello da locazioni turistiche, è sempre e comunque reddito d'impresa per presunzione assoluta di legge, ai sensi dell'art. 6, comma 3, e dell'art. 81, comma 1, del TUIR.
Fino al 31 dicembre 2025, la Legge n. 178/2020 prevedeva che il regime fiscale delle locazioni brevi fosse riconosciuto solo in caso di destinazione a tale finalità di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Chi superava questa soglia era presunto imprenditore per legge.
La Legge di bilancio 2026 (L. n. 199/2025) ha modificato questa soglia, abbassandola drasticamente a due appartamenti. Dal 1° gennaio 2026, quindi, chi destina a locazione breve più di due unità abitative nello stesso anno solare è automaticamente considerato imprenditore ai sensi dell'art. 2082 del codice civile, con tutte le conseguenze del caso.
Questa presunzione opera esclusivamente con riferimento ai contratti di locazione breve così come definiti dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017: devono essere contratti di locazione, sublocazione o comodato di immobili ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche. Restano escluse dalla presunzione le locazioni di durata superiore a 30 giorni — che continuano a essere valutate secondo i criteri ordinari — e i contratti stipulati da soggetti diversi dalle persone fisiche, come le società semplici.
Il termine "appartamenti" utilizzato dalla norma non ha un preciso riscontro fiscale: il documento del CNDCEC suggerisce di interpretarlo come riferito a tutti gli immobili ad uso abitativo accatastati nella categoria catastale A, con esclusione di quelli classificati A/10, in quanto sono gli unici che possono accedere al regime della cedolare secca.
Come si conta il numero di unità
Ogni anno, il contribuente deve conteggiare tutti gli immobili che ha concesso in locazione breve, anche per un solo giorno, a prescindere dal numero di contratti stipulati. Un appartamento dato in affitto dieci volte in un anno conta come una sola unità; ma se si aggiunge anche un secondo e poi un terzo immobile — anche per un solo giorno ciascuno — si supera la soglia. Il momento rilevante, per le locazioni che generano reddito fondiario, è quello stabilito dal principio di competenza; per le sublocazioni (redditi diversi), si applica il principio di cassa, ossia la data di effettivo incasso del canone.
Cosa succede quando si supera la soglia
Qui si apre uno dei problemi applicativi più spinosi della norma, che il documento del CNDCEC affronta con onestà intellettuale: la legge non dice esplicitamente come debbano essere trattate le locazioni avvenute prima del superamento della soglia.
L'orientamento che sembra più ragionevole, per analogia con quanto indicato dall'Agenzia delle Entrate in tema di sforamento del regime forfettario (circolare n. 32/2023), prevede che ai fini delle imposte dirette i redditi di tutte le locazioni brevi dell'intero periodo d'imposta vengano attratti al regime d'impresa, anche quelli prodotti prima del superamento della soglia. Ai fini IVA, invece, l'obbligo di certificazione dei corrispettivi decorrerebbe dalla data in cui si verifica il superamento, ovvero dal giorno di inizio della locazione o dell'incasso del canone relativi alla terza unità.
Una ricostruzione alternativa, sostenuta anche da AIDC LAB nel Focus Documento n. 1/2026, porta invece a dare rilevanza al momento del superamento: fino a quella data le locazioni brevi producono redditi fondiari, successivamente reddito d'impresa. In assenza di chiarimenti ufficiali dell'Agenzia delle Entrate, entrambe le interpretazioni rimangono sul tavolo, e la questione è destinata a essere fonte di contenzioso.
Gli adempimenti obbligatori una volta superata la soglia
Chi supera la soglia delle due unità e viene quindi considerato imprenditore deve presentare al competente Ufficio del Registro delle Imprese la Comunicazione Unica d'Impresa, che comprende la richiesta di iscrizione al Registro Imprese come imprenditore individuale, la richiesta di apertura della partita IVA con comunicazione di inizio attività, l'iscrizione INPS per i lavoratori autonomi, l'eventuale iscrizione INAIL e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP ai sensi dell'art. 13-ter, comma 8, del D.L. n. 145/2023.
Una questione aperta riguarda la fuoriuscita dal regime imprenditoriale negli anni successivi. Se il contribuente non supera più la soglia, in linea teorica può tornare al regime ordinario. Ma attenzione: se nel corso dello stesso anno supera nuovamente il limite dopo aver cessato l'attività imprenditoriale, rischia di incorrere in sanzioni. Il momento dal quale far decorrere gli adempimenti obbligatori, in assenza di chiarimenti ufficiali, dovrebbe coincidere con il giorno di inizio della locazione riferita alla terza unità.
La materia del turismo è di competenza esclusiva delle Regioni, a seguito della dichiarazione di incostituzionalità di numerose norme del Codice del Turismo da parte della Corte Costituzionale (sentenza n. 80/2012). Le Regioni hanno legiferato in modo autonomo, producendo un panorama normativo molto disomogeneo da territorio a territorio, con significative ripercussioni anche sul piano fiscale.
Il documento del CNDCEC affronta con lucidità un tema scomodo: i limiti numerici fissati dalle leggi regionali — oltre i quali la locazione turistica deve essere esercitata in forma di struttura ricettiva extralberghiera — possono avere effetti indiretti sulla qualificazione fiscale del reddito, anche se in linea di principio il diritto tributario è materia di esclusiva competenza statale.
La logica è la seguente: se la normativa regionale impone che, oltre un certo numero di unità, l'attività venga svolta come struttura ricettiva (ad esempio come casa vacanze), e la normativa fiscale nazionale prevede che l'esercizio di una struttura ricettiva generi reddito d'impresa, allora il superamento della soglia regionale può determinare indirettamente la qualificazione del reddito come reddito d'impresa. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Friuli-Venezia Giulia, con sentenza n. 154/1/24 del 27 maggio 2024, ha chiarito in questo senso che se un'attività turistico-ricettiva viene svolta nei limiti previsti dalla legge regionale per l'esercizio non imprenditoriale, la stessa non può essere considerata attività produttiva di reddito d'impresa.
Le differenze regionali sono notevoli. Alcune regioni fissano soglie precise oltre le quali l'attività diventa imprenditoriale: Calabria, Campania ed Emilia-Romagna prevedono un limite di tre unità; Basilicata, Puglia, Bolzano, Abruzzo e Sicilia di quattro; il Lazio fissa un limite di due unità nello stesso Comune. Altre regioni — tra cui Marche, Piemonte, Toscana, Veneto, Liguria, Lombardia, Valle d'Aosta e la Provincia Autonoma di Trento — non fissano alcun limite numerico specifico, lasciando la valutazione dell'imprenditorialità ai criteri generali del diritto tributario nazionale.
Chi opera in una regione senza limite numerico regionale può teoricamente concedere in locazione turistica "lunga" (oltre 30 giorni) qualsiasi numero di immobili senza fornire servizi aggiuntivi, e dichiarare il solo reddito fondiario da locazione. Una scelta legalmente possibile, ma che deve essere valutata caso per caso con l'assistenza di un professionista.
Il quadro fiscale delle locazioni turistiche è destinato a cambiare ulteriormente nei prossimi anni, per effetto di una direttiva europea che avrà un impatto significativo su chiunque utilizzi piattaforme digitali per affittare il proprio immobile.
Il 25 marzo 2025 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'Unione Europea il pacchetto "VAT in the Digital Age" (ViDA), ovvero la Direttiva (UE) 2025/516 del Consiglio dell'11 marzo 2025. Partendo dalla constatazione che il divario IVA (VAT gap) nell'Unione Europea ammonta a circa 93 miliardi di euro, la direttiva individua una distorsione concorrenziale nel fatto che le prestazioni effettuate tramite piattaforme online sfuggono spesso all'imposizione IVA, mentre le medesime prestazioni rese nell'economia tradizionale vi sono soggette. Tale distorsione è particolarmente accentuata nel settore della locazione di alloggi a breve termine.
La soluzione adottata è l'introduzione del concetto di "prestatore presunto" (deemed supplier): le piattaforme di prenotazione turistica come Airbnb e Booking saranno obbligate ad addebitare, riscuotere e versare l'IVA nei casi in cui i locatori presenti nei loro annunci non comunichino alla piattaforma un numero di identificazione IVA valido e non dichiarino di applicare autonomamente l'IVA sul servizio prestato. In pratica, se il locatore è una persona fisica senza partita IVA — o se opera in regime forfettario — la piattaforma diventerà il soggetto passivo IVA "presunto" e aggiungerà l'imposta alle tariffe pubblicate, con un impatto diretto sul prezzo pagato dall'ospite per le prenotazioni effettuate attraverso quella piattaforma.
Il campo di applicazione è molto ampio: rientrano nella nuova normativa le locazioni turistiche imprenditoriali e non imprenditoriali, le strutture ricettive imprenditoriali e non imprenditoriali, e le strutture ricettive in regime forfettario. La locazione coperta dalla norma è quella continua, destinata alla stessa persona, per un massimo di 30 notti. Le agenzie di viaggio restano escluse dalla regola del prestatore presunto, così come le strutture ricettive imprenditoriali che già applicano l'IVA sulle proprie tariffe.
I termini di applicazione sono i seguenti: dal 1° luglio 2028 gli Stati membri avvieranno l'attuazione della sezione della direttiva relativa alle piattaforme digitali per la locazione a breve termine, con obbligo di completamento entro il 1° gennaio 2030. Sarà l'Italia a stabilire, in sede di recepimento, l'aliquota IVA applicabile e le modalità di calcolo (se per applicazione o per scorporo dell'imposta). Nel primo caso ci sarà evidentemente un impatto diretto sulle tariffe esposte agli ospiti.
Il documento del CNDCEC segnala diversi problemi applicativi. Il primo riguarda il coordinamento con la normativa IVA italiana vigente: attualmente, la locazione turistica breve e le strutture ricettive non imprenditoriali gestite da persone fisiche sono fuori dal campo IVA, in quanto i locatori non sono soggetti passivi; la locazione turistica imprenditoriale è esente IVA se non vengono offerti servizi accessori. La nuova direttiva sembra ignorare queste distinzioni, applicando la regola del prestatore presunto in modo uniforme. Il secondo problema riguarda il tema del reverse charge e della distinzione tra operazioni B2B e B2C, su cui la direttiva non fornisce indicazioni specifiche. Il terzo, più pratico, è che l'aumento di prezzo conseguente all'aggiunta dell'IVA riguarderà solo le prenotazioni effettuate tramite piattaforme digitali, non quelle dirette, con il rischio di incentivare i locatori a sviluppare canali di prenotazione propri bypassando le piattaforme.
Non è un caso che la direttiva ViDA sia già stata impugnata dinanzi alla Corte di Giustizia UE da un'associazione italiana di proprietari di alloggi in locazione breve, che contesta il regime del prestatore presunto per violazione dei principi di proporzionalità, parità di trattamento, autonomia fiscale, sussidiarietà, libertà d'impresa e diritto di proprietà. L'esito di questo ricorso potrebbe modificare significativamente il quadro prima ancora che la normativa entri in vigore.
Oltre alla scelta del regime fiscale, chi percepisce redditi da locazioni turistiche deve adempiere a una serie di obblighi pratici che è bene conoscere per non incorrere in sanzioni.
La dichiarazione dei redditi è ovviamente l'adempimento principale. I canoni percepiti, al netto dell'eventuale deduzione forfettaria del 5%, devono essere riportati nel quadro B del Modello 730 o nel quadro RB del Modello Redditi Persone Fisiche, a seconda del modello dichiarativo scelto.
La registrazione del contratto non è obbligatoria per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, salvo che una delle parti ne faccia richiesta, oppure che la locazione sia ripetuta nel corso dell'anno — anche con conduttori diversi — in modo tale da configurare una durata complessiva superiore ai 30 giorni. In ogni caso, anche per i contratti brevi è sempre obbligatoria la forma scritta.
L'imposta di soggiorno, dove istituita dal Comune, deve essere riscossa dal locatore e versata all'ente locale secondo le modalità previste, anche quando l'intermediazione è avvenuta tramite piattaforma digitale.
La comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza è un obbligo che non dipende dal regime fiscale scelto, ma dalla normativa di pubblica sicurezza (art. 109 del T.U.L.P.S.), e vale per qualsiasi forma di ospitalità turistica.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dall'art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, è obbligatorio e deve essere esposto in modo visibile nell'annuncio pubblicato online e presso la struttura. La sua assenza può comportare sanzioni amministrative significative.
Riassumendo in modo pratico, ecco come orientarsi nella scelta del regime fiscale in base alla propria situazione.
Se sei il proprietario dell'immobile, non offri alcun servizio aggiuntivo durante il soggiorno dell'ospite, e il numero di appartamenti che affitti in locazione breve in un anno non supera due unità, il tuo reddito è fondiario. Puoi scegliere tra il regime ordinario IRPEF (con deduzione forfettaria del 5% e tassazione progressiva) e la cedolare secca (21% per la prima unità, 26% per la seconda). La cedolare secca è solitamente più conveniente, ma la valutazione va fatta caso per caso tenendo conto del reddito complessivo e delle detrazioni di cui si potrebbe beneficiare nel regime ordinario.
Se affitti in sublocazione o sei un comodatario che subloca, il reddito è "diverso". Puoi comunque accedere alla cedolare secca per le locazioni brevi, ma il criterio di imputazione è quello di cassa (anno di effettivo incasso del canone).
Se nel corso dell'anno superi la soglia delle due unità affidate a locazione breve, scatta la presunzione di imprenditorialità e devi aprire partita IVA e iscriverti al Registro delle Imprese. Il regime fiscale applicabile diventa quello del reddito d'impresa, con tutti gli adempimenti connessi.
Se offri servizi aggiuntivi significativi — pulizie durante il soggiorno, cambio biancheria in corso di permanenza, colazione, guide turistiche, auto a noleggio — la tua attività è tendenzialmente commerciale, indipendentemente dal numero di immobili. Valuta con attenzione se si configura come esercizio occasionale (reddito diverso) o abituale organizzato (reddito d'impresa), avvalendoti della consulenza di un professionista.
Se operi in una regione che ha fissato limiti quantitativi regionali e li superi, devi iscrivere la struttura come attività ricettiva extralberghiera, con le conseguenti implicazioni fiscali a livello nazionale.
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