IMU: guida completa per capire chi paga, quanto e quando

L'Imposta Municipale Propria — IMU — è una delle imposte patrimoniali più rilevanti nel sistema fiscale italiano. Eppure, nonostante interessi milioni di contribuenti ogni anno, rimane avvolta da una serie di equivoci persistenti: chi è davvero esonerato, cosa succede quando l'immobile è affittato, cosa cambia con un comodato d'uso gratuito, e come si gestisce la situazione quando l'immobile viene ceduto a un familiare.

Il presupposto dell'IMU: quando scatta l'obbligo

L'IMU è disciplinata dalla Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), che ha assorbito e sostituito la precedente disciplina della "nuova IMU" introdotta dal D.Lgs. 23/2011 e poi modificata nel corso degli anni.

Il presupposto impositivo è il possesso di immobili. Più precisamente, l'imposta si applica in capo a chi possiede, a titolo di:

• Proprietà (piena o nuda);
• Usufrutto, uso o abitazione;
• Enfiteusi;
• Superficie (nel caso di diritto di superficie su terreni altrui);
• Concessione su aree demaniali.

Un aspetto spesso sottovalutato: il presupposto è il possesso giuridico, non l'utilizzo materiale dell'immobile. Un immobile vuoto, inutilizzato, chiuso da anni è comunque soggetto a IMU se il proprietario non rientra in una delle fattispecie di esonero o riduzione previste dalla legge.

Il soggetto passivo è il titolare del diritto reale sopra indicato, non necessariamente chi abita l'immobile. Questo ha conseguenze dirette in molte situazioni pratiche — locazione, comodato, usufrutto — che vedremo in dettaglio.

Cosa è soggetto a IMU: gli immobili tassati

L'IMU si applica in via generale a:

Fabbricati — tutte le unità immobiliari iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano, comprese le pertinenze (box, cantine, soffitte). Sono soggetti a IMU sia i fabbricati residenziali sia quelli commerciali, industriali, artigianali, di qualunque categoria catastale.

Aree edificabili — i terreni che, in base agli strumenti urbanistici adottati o approvati dal Comune, sono classificati come edificabili. Per questi la base imponibile è il valore venale in comune commercio, non la rendita catastale: un aspetto che richiede attenzione nella pianificazione fiscale, perché il valore di mercato può divergere sensibilmente dal valore catastale.

Terreni agricoli — i terreni adibiti a uso agricolo, soggetti a IMU con alcune importanti eccezioni (vedi sezione sugli esoneri).

Cosa non è soggetto a IMU: le esclusioni strutturali

Prima di parlare di esoneri e riduzioni, occorre distinguere le esclusioni strutturali, cioè fattispecie che non rientrano ab origine nel campo di applicazione dell'imposta.

Abitazione principale e pertinenze (con eccezioni) — l'abitazione principale non di lusso è esclusa dall'IMU per legge. L'esclusione vale per l'immobile in cui il proprietario (o il titolare di un diritto reale) ha la residenza anagrafica e dimora abituale. Le pertinenze dell'abitazione principale (una sola unità per ciascuna categoria: C/2, C/6, C/7) seguono lo stesso regime.

Attenzione: l'esclusione non si applica alle unità classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Questi immobili, anche se abitazione principale, sono soggetti a IMU.

Immobili dei Comuni nel cui territorio sono ubicati — sono esclusi i fabbricati di proprietà del Comune stesso ubicati nel suo territorio.

Fabbricati rurali strumentali all'attività agricola — i fabbricati utilizzati come strumentali per l'attività agricola (magazzini, depositi, stalle, serre, ecc.) sono esclusi dall'IMU. Diverso è il caso dei fabbricati rurali abitativi, che seguono le regole ordinarie (con l'eventuale esclusione dell'abitazione principale del coltivatore che vi risiede).

Gli esoneri e le riduzioni: il quadro completo

La legge prevede una serie di esoneri totali e di riduzioni della base imponibile per specifiche categorie di immobili e soggetti. È necessario distinguerli chiaramente.

Esoneri totali

Terreni agricoli — sono esenti da IMU i terreni agricoli:

• posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella previdenza agricola;
• ubicati nei Comuni delle isole minori (elencati nell'allegato A della L. 448/2001);
• ubicati nei Comuni montani o parzialmente montani, secondo l'elenco ISTAT.

Immobili degli enti non commerciali — sono esenti gli immobili posseduti da enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività di assistenza sanitaria, istruzione, ricerca scientifica, attività culturali e sportive, svolgimento di culto. L'esonero è strettamente condizionato all'uso effettivo e diretto dell'immobile per queste finalità.

Immobili merce dei costruttori — i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita (c.d. "immobili merce"), finché non vengono locati.

Case assegnate dagli IACP — le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari.

Immobili degli anziani o disabili in case di cura — se l'anziano o il disabile trasferisce la residenza in un istituto di ricovero o sanitario a lungo degenza, l'abitazione di precedente residenza può essere considerata abitazione principale a condizione che non sia locata. Questa disposizione, introdotta dalla Legge di Bilancio 2022, ha risolto un'annosa questione interpretativa.

Riduzioni della base imponibile

La legge prevede alcune riduzioni della base imponibile del 50%:

• Immobili di interesse storico o artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali): la base imponibile è ridotta del 50%, indipendentemente dall'uso dell'immobile;
• Immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: riduzione del 50% limitata al periodo dell'anno durante il quale sussistono queste condizioni. L'inagibilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale o dichiarata dal contribuente tramite autocertificazione;
• Immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori/figli): riduzione del 50% della base imponibile, con condizioni specifiche che analizzeremo in dettaglio.

Alcune aliquote aggiuntive prevedono ulteriori riduzioni, come la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato, applicata direttamente sull'imposta dovuta.

La base imponibile: come si calcola il valore dell'immobile

La base imponibile IMU si determina a partire dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5%, moltiplicata per specifici coefficienti moltiplicatori che variano in funzione della categoria catastale.

I moltiplicatori catastali

La formula di calcolo

Base imponibile = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore

IMU lorda = Base imponibile × Aliquota deliberata dal Comune

IMU netta = IMU lorda − Detrazioni eventualmente spettanti

Esempio pratico

Supponiamo di avere un appartamento (categoria A/3) con rendita catastale di €800, situato in un Comune che ha deliberato un'aliquota del 10,6‰ (1,06%) per gli immobili diversi dall'abitazione principale.

Base imponibile = €800 × 1,05 × 160 = €134.400

IMU lorda = €134.400 × 1,06% = €1.424,64

L'importo si arrotonda al centesimo e va versato in due rate: acconto (giugno) e saldo (dicembre).

Le aliquote: Stato e Comuni

Il sistema delle aliquote IMU è articolato su due livelli: una aliquota base stabilita dalla legge statale e un margine di manovrabilità comunale entro limiti predefiniti.

Le aliquote di riferimento (L. 160/2019)

Nota importante: per i fabbricati di categoria D, la quota statale dello 0,76‰ non è modificabile dai Comuni. Questi possono solo aggiungere una quota comunale fino allo 0,3‰. Il gettito della quota statale va allo Stato, non al Comune.

Dove trovare le aliquote deliberate dal proprio Comune

Ogni Comune approva annualmente il proprio regolamento IMU e le relative aliquote. Le delibere sono pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze del MEF (www.finanze.gov.it) nella sezione dedicata alla fiscalità locale. È fondamentale consultare l'aliquota del proprio Comune prima di effettuare i versamenti, in quanto molti Comuni si discostano significativamente dalle aliquote di riferimento statali.

I termini di versamento

L'IMU si versa in due rate:

• Prima rata (acconto): entro il 16 giugno di ciascun anno. L'importo è pari alla metà dell'imposta dovuta applicando le aliquote e le detrazioni dell'anno precedente (salvo che il Comune non abbia già deliberato le aliquote per l'anno in corso prima del 28 ottobre dell'anno precedente);
• Seconda rata (saldo): entro il 16 dicembre di ciascun anno. È calcolata a conguaglio sulla base delle aliquote deliberate per l'anno in corso.

È possibile versare in un'unica soluzione entro il 16 giugno, calcolando direttamente l'imposta annua complessiva.

Il versamento avviene tramite modello F24 (codici tributo specifici per ciascuna fattispecie) oppure tramite il servizio di pagamento online PagoPA messo a disposizione da molti Comuni.

IMU in caso di locazione: chi paga e cosa cambia

Quando un immobile è dato in locazione, sorge una delle domande più frequenti: l'IMU la paga il proprietario o l'inquilino?

La risposta è inequivoca: l'IMU è sempre a carico del proprietario (o del titolare del diritto reale sull'immobile). Il conduttore — l'inquilino — non è mai soggetto passivo IMU, indipendentemente da quanto eventualmente pattuito nel contratto di locazione.

Questo vale per qualsiasi tipo di contratto: locazione abitativa ordinaria (4+4), locazione a canone concordato (3+2), locazione transitoria, locazione breve, locazione commerciale.

La riduzione per canone concordato

La legge prevede una riduzione specifica per gli immobili locati a canone concordato ai sensi della L. 431/1998: l'imposta così determinata è ridotta del 25%. Questa agevolazione si applica indipendentemente dall'aliquota deliberata dal Comune, ma richiede che il contratto sia stato regolarmente stipulato secondo gli accordi locali tra le organizzazioni di proprietari e conduttori e registrato.

La riduzione del 25% si calcola sull'imposta lorda determinata applicando l'aliquota deliberata dal Comune, non sulla base imponibile.

L'IMU e le locazioni brevi

Le locazioni brevi (durata inferiore a 30 giorni, disciplinate dall'art. 4 D.L. 50/2017) non danno diritto ad alcuna riduzione IMU specifica. L'immobile concesso in locazione breve, non essendo l'abitazione principale del proprietario, sconta l'IMU ordinaria sull'aliquota degli immobili non principali deliberata dal Comune. Non spetta nemmeno la riduzione del 25% prevista per il canone concordato.

L'immobile locato e la perdita dell'esonero da abitazione principale

Se il proprietario affitta la propria abitazione principale e si trasferisce altrove, l'immobile perde lo status di abitazione principale e diventa soggetto a IMU ordinaria dall'anno successivo (o dalla data di variazione, se infrannuale). La base imponibile non subisce riduzioni e si applica l'aliquota deliberata dal Comune per gli immobili diversi dall'abitazione principale.

IMU in caso di comodato d'uso gratuito: la riduzione del 50%

Il comodato d'uso gratuito è il contratto con cui il proprietario consegna un immobile a un'altra persona affinché questa lo utilizzi gratuitamente, con obbligo di restituzione. È disciplinato dagli artt. 1803 e ss. del Codice Civile.

In questo caso il soggetto passivo IMU rimane il proprietario (o il titolare del diritto reale), non il comodatario che utilizza l'immobile.

La riduzione del 50% per comodato a parenti in linea retta

La Legge di Bilancio 2016 (L. 208/2015) ha introdotto una riduzione della base imponibile del 50% per gli immobili concessi in comodato gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè ai figli o ai genitori del comodante.

Questa riduzione è subordinata al rispetto di tutte le seguenti condizioni, che devono sussistere contemporaneamente:

1. Il contratto di comodato deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Non è sufficiente un accordo verbale o un contratto non registrato: la registrazione è requisito essenziale per accedere all'agevolazione;
2. Il comodatario deve utilizzare l'immobile come propria abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora effettiva nell'immobile concesso in comodato;
3. Il comodante deve avere la propria residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l'immobile concesso in comodato. Se il proprietario risiede in un Comune diverso, l'agevolazione non spetta;
4. Il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia, ad eccezione dell'abitazione principale (quella in cui risiede lui stesso nel medesimo Comune) e di un'eventuale quota di pertinenza della stessa.

Cosa significa la riduzione del 50%

La riduzione opera sulla base imponibile, non sull'aliquota. Quindi:

Base imponibile ridotta = (Rendita catastale × 1,05 × 160) × 50%

IMU = Base imponibile ridotta × Aliquota del Comune

L'immobile concesso in comodato non è esonerato totalmente dall'IMU: il proprietario paga comunque un'IMU ridotta rispetto all'immobile ordinario.

Comodato a parenti oltre il primo grado: nessuna agevolazione

Se l'immobile è concesso in comodato a un nipote, a un fratello, a uno zio o ad altri parenti non in linea retta di primo grado, non spetta alcuna riduzione. Il proprietario paga l'IMU ordinaria sull'intera base imponibile, con l'aliquota deliberata dal Comune per gli immobili non principali.

IMU e immobili dati in uso a parenti o affini: le distinzioni critiche

Questo è forse il terreno più scivoloso dell'IMU, quello in cui si concentrano gli errori più frequenti. Occorre distinguere con precisione tre situazioni molto diverse tra loro.

Situazione 1: il proprietario abita nell'immobile (abitazione principale)

Nessuna IMU. L'immobile è l'abitazione principale del proprietario: esonero totale, salvo che si tratti di un'abitazione di lusso (A/1, A/8, A/9).

Situazione 2: il proprietario concede l'immobile in comodato gratuito al figlio o al genitore, con le condizioni di legge

IMU ridotta al 50% della base imponibile, come descritto sopra. Requisito fondamentale: contratto registrato, comodatario residente, comodante residente nello stesso Comune, comodante senza altri immobili abitativi in Italia.

Situazione 3: il proprietario concede l'immobile in locazione al figlio o ad altri parenti

Qui non opera la riduzione del comodato. Si tratta di un contratto di locazione, non di comodato. Il proprietario paga l'IMU ordinaria. Se il contratto è a canone concordato (L. 431/1998), spetta la riduzione del 25% sull'imposta. Se è a canone libero, nessuna riduzione.

Un errore molto diffuso è la confusione tra comodato e locazione a parenti: molte famiglie lasciano utilizzare un immobile a un figlio senza formalizzare nulla, oppure stipulano un contratto di locazione. Le conseguenze fiscali sono radicalmente diverse.

Situazione 4: l'immobile è lasciato in uso al coniuge separato o divorziato

La Corte di Cassazione e la prassi ministeriale hanno chiarito che, in caso di separazione legale, il coniuge assegnatario della casa coniugale acquisisce un diritto di abitazione sull'immobile. Il soggetto passivo IMU non è più il proprietario, ma il coniuge assegnatario che gode del diritto di abitazione. Se questo utilizza l'immobile come propria abitazione principale, l'immobile è esonerato da IMU.

Questa è una disposizione favorevole ma che richiede attenzione: l'assegnazione deve risultare da un provvedimento giudiziale (sentenza di separazione o divorzio, o decreto di omologazione), e il coniuge assegnatario deve effettivamente risiedervi e abitarvi.

Il caso degli affini

Gli affini — cognati, suoceri, generi, nuore — non sono parenti. La legge IMU parla esplicitamente di "parenti in linea retta entro il primo grado". Gli affini, pur facendo parte del nucleo familiare allargato, non rientrano in questa definizione. Un immobile concesso in comodato gratuito al genero o alla nuora, o al suocero, non dà diritto alla riduzione del 50%. Il proprietario paga l'IMU ordinaria.

Il caso dell'immobile posseduto in comproprietà

Quando un immobile è posseduto da più soggetti (comproprietari), ciascuno è soggetto passivo IMU per la propria quota di proprietà. L'IMU si calcola sulla quota di competenza e ciascun comproprietario versa autonomamente la propria parte.

Se uno dei comproprietari utilizza l'immobile come abitazione principale, solo quella quota è esonerata; gli altri comproprietari (che non vi abitano) devono versare l'IMU sulle proprie quote.

Il caso della successione ereditaria

Gli eredi che hanno accettato l'eredità (anche con beneficio d'inventario) sono soggetti passivi IMU sulle quote ereditarie degli immobili caduti in successione, a partire dalla data di apertura della successione (data del decesso). Non occorre attendere la trascrizione dell'accettazione o la divisione ereditaria: il presupposto è il possesso del diritto reale, che si trasferisce con il decesso.

L'IMU e gli immobili all'estero

I contribuenti residenti in Italia che possiedono immobili all'estero sono soggetti all'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero), non all'IMU. L'IVIE è un'imposta patrimoniale distinta, con aliquota dello 0,76% sul valore dell'immobile estero determinato secondo criteri specifici. Non è oggetto di questo articolo, ma è importante non confonderla con l'IMU.

Adempimenti pratici: dichiarazione IMU

Non esiste un obbligo generalizzato di presentare una dichiarazione IMU annuale. Il pagamento si esegue direttamente tramite F24 o PagoPA, senza presentare modelli dichiarativi, nella generalità dei casi.

La dichiarazione IMU è però obbligatoria in specifici casi in cui si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente attraverso i dati catastali, in particolare:

• acquisto o perdita di diritti reali su immobili non risultanti da atti notarili registrati;
• riduzioni o agevolazioni che non emergono dalle banche dati catastali (ad esempio la riduzione per comodato, l'inagibilità, l'esonero per anziani ricoverati in strutture);
• modifiche del valore delle aree edificabili;
• immobili locati a canone concordato (in alcuni Comuni che non hanno accesso alle banche dati centralizzate dei contratti);
• immobili delle imprese costruttici destinati alla vendita.

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione.

📄 Modelli correlati: Comodato d'Uso Gratuito Immobile e Contratto Preliminare di Compravendita