La trasmissione del patrimonio da una generazione all'altra è uno degli eventi giuridici ed economici più rilevanti nella vita di una persona e di una famiglia. Che avvenga per causa di morte (successione) o per atto tra vivi (donazione), tale trasferimento produce effetti profondi sul piano civile, fiscale e patrimoniale, e richiede una pianificazione attenta e tempestiva per evitare conflitti tra eredi, un carico fiscale evitabile e la dispersione di beni costruiti nel corso di una vita.
Il quadro normativo di riferimento è costituito principalmente dal Libro Secondo del Codice Civile (artt. 456-809), dal D.Lgs. 346/1990 (Testo Unico dell'Imposta sulle Successioni e Donazioni, "TUS"), dal D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell'Imposta di Registro) e, per la parte fiscale delle donazioni, dal D.Lgs. 139/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025, che ha introdotto le modifiche più rilevanti degli ultimi vent'anni in questa materia.
La successione mortis causa è il fenomeno giuridico per cui, alla morte di una persona (il de cuius), i suoi diritti patrimoniali si trasmettono ad altri soggetti (gli eredi e i legatari). L'ordinamento italiano prevede due forme di successione, che possono coesistere:
La successione legittima opera in assenza di testamento o quando il testamento non dispone dell'intero patrimonio. È regolata dagli articoli 565 e seguenti del Codice Civile, che individuano i soggetti chiamati a succedere (coniuge, discendenti, ascendenti, collaterali) e le relative quote.
La successione testamentaria opera quando il de cuius ha redatto un testamento valido. Il testatore può disporre liberamente del proprio patrimonio, ma entro i limiti imposti dalla legge a protezione degli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti in mancanza di figli), ai quali spetta sempre una quota di patrimonio che non può essere intaccata: la cosiddetta quota di legittima.
In assenza di testamento, il Codice Civile stabilisce un ordine preciso di chiamata degli eredi e le relative quote. È utile riportare i casi più frequenti nella pratica.
Coniuge senza figli né ascendenti: eredita l'intero patrimonio.
Coniuge e un figlio: il coniuge e il figlio ricevono ciascuno la metà del patrimonio.
Coniuge e due o più figli: al coniuge spetta un terzo, ai figli i due terzi da dividersi in parti uguali tra loro.
Solo figli (nessun coniuge): l'intero patrimonio si divide in parti uguali tra i figli.
Solo genitori (nessun figlio né coniuge): l'intero patrimonio va ai genitori in parti uguali, o all'unico genitore superstite.
Fratelli e sorelle (nessun figlio, genitore né coniuge): l'intero patrimonio si divide tra i fratelli in parti uguali, salvo che per i fratelli unilaterali (solo stesso padre o solo stessa madre) ai quali spetta la metà di quanto ricevuto dai fratelli germani.
In mancanza di qualsiasi parente entro il sesto grado, l'eredità va allo Stato.
La legittima è la quota di patrimonio che la legge riserva inderogabilmente agli eredi necessari (artt. 536-564 c.c.), indipendentemente dalle disposizioni testamentarie. Le donazioni effettuate in vita dal de cuius si imputano alla quota disponibile e, se la superano, possono essere soggette ad azione di riduzione da parte dei legittimari lesi.
Le quote di legittima sono le seguenti:
Figlio unico: 1/2 del patrimonio (con esclusione del coniuge). Due o più figli: 2/3 del patrimonio complessivamente, da dividere in parti uguali. Coniuge (senza figli): 1/2 del patrimonio. Coniuge e figlio unico: 1/3 al coniuge, 1/3 al figlio; quota disponibile 1/3. Coniuge e due o più figli: 1/4 al coniuge, 1/2 ai figli; quota disponibile 1/4. Ascendenti (senza coniuge né figli): 1/3 del patrimonio.
La quota disponibile è la parte rimanente del patrimonio di cui il testatore può liberamente disporre. È su questa quota che si gioca la pianificazione successoria, perché è l'unica di cui si può beneficiare liberamente figli, terzi, enti o strutture come trust e società.
Il testamento è l'atto con cui una persona dispone del proprio patrimonio per il tempo successivo alla sua morte. Deve essere revocabile in qualunque momento e, per la maggior parte delle disposizioni di interesse pratico, richiede una forma scritta a pena di nullità.
Testamento olografo (art. 602 c.c.): è scritto interamente di pugno dal testatore, datato e sottoscritto. Non richiede la presenza del notaio, ma è esposto al rischio di smarrimento, distruzione, alterazione o impugnazione per incapacità. È lo strumento più diffuso per la sua semplicità, ma il meno sicuro sul piano probatorio.
Testamento pubblico (art. 603 c.c.): viene ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni. Il testatore detta le sue volontà, il notaio le trascrive e legge l'atto. È la forma più sicura sul piano della validità e della conservazione, ma richiede la presenza del notaio e dei testimoni.
Testamento segreto (art. 604 c.c.): viene consegnato sigillato al notaio e depositato agli atti. Rara nella pratica.
Il testamento può contenere disposizioni a titolo universale (istituzione di erede, che fa subentrare il beneficiario nell'intera posizione giuridica del defunto) o a titolo particolare (legato, che attribuisce al beneficiario un bene o diritto specifico senza farlo erede).
L'eredità non si acquista automaticamente: il chiamato deve accettarla, espressamente (con atto pubblico o scrittura privata) o tacitamente (compiendo atti incompatibili con la qualità di rinunciante). Il termine per accettare o rinunciare è di dieci anni dalla morte del de cuius, salvo che il chiamato non sia intimato da un interessato a dichiarare nel termine di tre mesi (art. 481 c.c.).
L'accettazione con beneficio d'inventario (artt. 484 e seguenti c.c.) è uno strumento di grande importanza pratica: il beneficiario risponde dei debiti ereditari solo nei limiti del valore dell'attivo ereditato, senza confusione con il proprio patrimonio personale. È obbligatoria per i minori, gli interdetti e le persone giuridiche, ma è fortemente consigliata in tutti i casi in cui si sospetti la presenza di debiti ereditari.
La rinuncia all'eredità (art. 519 c.c.) è l'atto con cui il chiamato declina la proposta successoria. La rinuncia ha effetto retroattivo: il rinunciante è considerato come se non fosse mai stato chiamato. Il diritto di accrescimento opera a favore degli altri coeredi o dei chiamati di grado successivo.
L'imposta sulle successioni colpisce il valore netto dell'asse ereditario, ovvero il valore lordo dei beni e dei diritti che si trasmettono (attivo ereditario) al netto delle passività deducibili (debiti del de cuius, spese funebri documentate, spese mediche dell'ultimo anno, mutui ipotecari).
Per i beni immobili, ai fini dell'imposta sulle successioni la base imponibile è costituita dal valore catastale rivalutato, calcolato moltiplicando la rendita catastale (per i fabbricati, rivalutata del 5%) per i coefficienti stabiliti dalla legge a seconda della categoria catastale. Questo valore è tipicamente inferiore al valore di mercato, con un vantaggio fiscale implicito notevole.
Per i beni mobili (conti correnti, titoli, quote societarie, ecc.) la base imponibile è il valore di mercato alla data di apertura della successione.
Il D.Lgs. 346/1990, come modificato dalla normativa vigente, prevede le seguenti aliquote e franchigie:
Coniuge e parenti in linea retta (figli, nipoti in linea diretta, genitori): aliquota del 4% sul valore eccedente la franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario. Se la quota ereditata non supera il milione, nessuna imposta è dovuta.
Fratelli e sorelle: aliquota del 6% sul valore eccedente la franchigia di 100.000 euro per ciascun beneficiario.
Altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado: aliquota del 6% sull'intero valore, senza franchigia.
Tutti gli altri soggetti: aliquota dell'8% sull'intero valore, senza franchigia.
Persone con disabilità grave (L. 104/1992): franchigia di 1.500.000 euro, indipendentemente dal grado di parentela con il defunto.
Il decreto legislativo 139/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha introdotto modifiche rilevanti che aggiornano profondamente la disciplina. Le principali novità riguardano:
Ampliamento dell'ambito di applicazione territoriale. L'imposta si applica ora a tutti i trasferimenti di beni e diritti per causa di morte quando il defunto era residente in Italia, indipendentemente da dove si trovano i beni. Per i soggetti non residenti, l'imposta colpisce solo i beni e i diritti situati in Italia.
Disciplina delle successioni con elementi esteri. La riforma ha chiarito l'applicazione dell'imposta nei casi in cui defunto, eredi o beni si trovino in giurisdizioni diverse, risolvendo molte questioni che in passato erano oggetto di controversia.
Nuova disciplina dei trust. La riforma ha definitivamente chiarito che l'imposta sulle successioni si applica ai trasferimenti derivanti da trust al momento dell'attribuzione finale ai beneficiari, non al momento dell'atto istitutivo o del conferimento dei beni al trustee. Il disponente può tuttavia optare per il pagamento anticipato dell'imposta, cristallizzando il valore al momento della costituzione del trust (si veda il paragrafo dedicato al trust più avanti).
Nuova disciplina dei patti di famiglia. Il D.Lgs. 139/2024 ha meglio definito il regime fiscale dei patti di famiglia (art. 768-bis e seguenti c.c.), strumento con cui l'imprenditore può trasferire in vita l'azienda ai discendenti con il consenso del coniuge e degli altri legittimari.
La dichiarazione di successione deve essere presentata entro dodici mesi dall'apertura della successione (che coincide con la morte del de cuius) da parte degli eredi, dei chiamati all'eredità, dei legatari, degli amministratori dell'eredità e degli esecutori testamentari. La presentazione avviene telematicamente tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello "Successioni".
Devono essere indicati nella dichiarazione tutti i beni e i diritti del de cuius (immobili, beni mobili, conti correnti, partecipazioni societarie, crediti, ecc.), le passività deducibili, i dati degli eredi e le relative quote, nonché eventuali donazioni effettuate in vita dal defunto (rilevanti per l'imposta a carico degli eredi).
Per i beni immobili presenti nell'asse ereditario, la dichiarazione di successione vale anche come domanda di voltura catastale. La trascrizione del decreto di trasferimento o dell'accettazione dell'eredità è invece necessaria per rendere opponibile ai terzi l'acquisto per successione degli immobili.
Le imposte ipotecaria e catastale per la trascrizione e la voltura degli immobili sono dovute nella misura del 2% e dell'1% rispettivamente (o in misura fissa di 200 euro ciascuna per l'abitazione principale), indipendentemente dall'imposta sulle successioni.
La donazione è il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte (donante) arricchisce l'altra (donatario), disponendo a suo favore di un proprio diritto o assumendo verso di essa un'obbligazione (art. 769 c.c.). La donazione richiede, a pena di nullità, la forma dell'atto pubblico davanti al notaio con la presenza di due testimoni, salvo che per le donazioni di modico valore, che possono essere effettuate con la sola consegna materiale del bene (donazione manuale, art. 783 c.c.).
Il donante deve avere piena capacità di agire; la donazione di un soggetto incapace (anche solo limitatamente) è annullabile. Il donatario deve formalmente accettare la donazione, anche in un atto separato.
Un profilo di grande rilevanza pratica è quello della collazione (artt. 737-751 c.c.). Alla morte del donante, le donazioni effettuate in vita ai figli e al coniuge si imputano alle rispettive quote ereditarie: in sostanza, il valore di ciò che è stato già ricevuto in vita si "detrae" da quanto spetta in eredità, per garantire l'uguaglianza tra i coeredi.
La collazione può essere evitata se il donante, nell'atto di donazione, dispensa espressamente il donatario dall'obbligo di collazione, ma solo nei limiti della quota disponibile.
Ancora più importante è il tema dell'azione di riduzione (artt. 554-559 c.c.): se le donazioni effettuate in vita dal de cuius, sommate alle disposizioni testamentarie, ledono le quote di legittima, i legittimari lesi possono agire in giudizio per ridurre le donazioni, a partire dall'ultima in ordine temporale fino alla prima. L'azione di riduzione non si prescrive (art. 533 c.c., che si applica analogicamente), ma l'imprescrittibilità dell'azione contro i terzi acquirenti è stata limitata dalla giurisprudenza a venti anni dal momento della trascrizione della donazione.
Questo profilo, spesso sottovalutato, rende le donazioni immobiliari potenzialmente rischiose per i terzi acquirenti dell'immobile donato (che rischiano l'evizione se sopraggiunge un legittimario leso), e spiega perché molte banche siano ancora riluttanti a concedere mutui su immobili provenienti da donazione.
Nonostante i rischi sopra descritti, la donazione in vita è spesso uno strumento fondamentale di pianificazione. Consente di anticipare il passaggio generazionale, di ottimizzare il carico fiscale complessivo (grazie alle franchigie che si rinnovano ogni quattro anni, secondo l'orientamento prevalente), e di regolare in modo diretto e consapevole la distribuzione del patrimonio tra i discendenti.
Un aspetto particolarmente delicato è la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto: il donante trasferisce al donatario la nuda proprietà dell'immobile, riservando a sé il diritto di usufrutto fino alla morte. In questo modo, il donante mantiene il godimento e i frutti dell'immobile per tutta la vita, mentre alla sua morte l'usufrutto si consolida automaticamente con la nuda proprietà in capo al donatario, senza ulteriori adempimenti fiscali e senza passare per la successione. L'imposta sulle donazioni si calcola sul valore della sola nuda proprietà (il cui valore dipende dall'età del donante: più è avanzata, più la nuda proprietà vale rispetto all'usufrutto), con un risparmio fiscale potenzialmente significativo.
Le aliquote e le franchigie dell'imposta sulle donazioni sono identiche a quelle previste per le successioni:
Coniuge e parenti in linea retta: 4% sull'eccedenza della franchigia di 1.000.000 euro per ciascun donatario. Fratelli e sorelle: 6% sull'eccedenza della franchigia di 100.000 euro per ciascun donatario. Altri parenti fino al quarto grado: 6% sull'intero valore, senza franchigia. Altri soggetti: 8% sull'intero valore, senza franchigia. Persone con disabilità grave: franchigia di 1.500.000 euro.
Come si calcolano le franchigie nel tempo. Le donazioni effettuate dallo stesso donante allo stesso donatario si cumulano ai fini dell'applicazione delle franchigie. Questo significa che la franchigia di un milione di euro non si applica a ogni singola donazione, ma è un tetto globale per tutte le donazioni tra le stesse parti. Le donazioni pregresse (anche antecedenti al 2001, anno di reintroduzione dell'imposta) si sommano alle successive. È quindi importante tenere traccia delle donazioni effettuate nel corso degli anni.
Le donazioni comprese entro la franchigia non scontano l'imposta sulle donazioni, ma sono comunque soggette all'imposta di registro in misura fissa (200 euro) se riguardano beni mobili, e alle imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) se riguardano immobili.
Una categoria di grande rilevanza pratica è quella delle donazioni indirette: trasferimenti di ricchezza che non hanno la forma giuridica della donazione, ma ne producono sostanzialmente l'effetto di arricchimento gratuito. Esempi classici sono il pagamento del prezzo di un immobile acquistato dal figlio (c.d. negotium mixtum cum donatione), il rimborso del mutuo del figlio, il pagamento delle spese di studio o di avvio di un'attività professionale.
Le donazioni indirette — se risultano da atti soggetti a registrazione (come atti notarili) — sono in linea di principio soggette all'imposta sulle donazioni. Tuttavia, se non emergono da atti registrati, la loro tassabilità è oggetto di dibattito e dipende molto dalle modalità con cui vengono effettuate e documentate.
Come approfondito nella nostra guida dedicata alla società semplice, questa struttura rappresenta uno degli strumenti più efficaci e flessibili per la pianificazione patrimoniale e successoria familiare, in alternativa o in combinazione con gli strumenti classici (testamento e donazione diretta).
L'idea di base è semplice: i beni immobili della famiglia vengono conferiti in una società semplice, i cui soci sono i familiari che si intende coinvolgere nel passaggio generazionale. Il passaggio delle quote sociali può avvenire progressivamente in vita (per donazione o per vendita), o al momento della morte (per successione delle quote).
Questo approccio presenta numerosi vantaggi rispetto alla successione diretta degli immobili. Innanzitutto, consente di evitare la comproprietà diretta degli immobili tra più eredi, che notoriamente è fonte di conflitti e paralisi gestionale. I beni restano nella società, e ciò che si trasferisce sono le quote, beni mobili molto più facilmente frazionabili e trasferibili.
In secondo luogo, ai sensi dell'art. 2270 c.c., i creditori personali dei soci non possono aggredire i beni sociali, ma solo la quota di liquidazione del socio. Questo protegge gli immobili familiari dai rischi dell'attività imprenditoriale o professionale di ciascun figlio.
In terzo luogo, l'atto costitutivo della società semplice può contenere clausole di lock-up e diritti di prelazione tra soci, impedendo che le quote finiscano a terzi estranei alla famiglia senza il consenso degli altri familiari.
La donazione di quote di società semplice è soggetta all'imposta sulle donazioni con le aliquote e le franchigie ordinarie (4% per i figli oltre il milione, ecc.), calcolata sul valore delle quote, non sul valore catastale degli immobili sottostanti. Poiché la quota di una società semplice viene normalmente valutata con riferimento al patrimonio netto contabile (che per i beni immobili è tipicamente il valore di conferimento, non il valore di mercato), si può ottenere un risparmio fiscale considerevole rispetto alla donazione diretta dell'immobile.
È un punto su cui l'Agenzia delle Entrate ha mostrato attenzione crescente: la valutazione delle quote non può essere arbitrariamente depressa per eludere l'imposta, ma rimane il fatto che il metodo di valorizzazione del patrimonio netto contabile è pienamente legittimo.
Ai fini dell'imposta di registro, la donazione di quote di società semplice sconta l'imposta in misura fissa (200 euro), poiché si tratta di beni mobili (le quote). Non si applicano le imposte ipotecarie e catastali, che invece sarebbero dovute in caso di donazione diretta degli immobili.
Al momento della morte di un socio, le quote della società semplice entrano nell'asse ereditario e si trasmettono agli eredi secondo le regole ordinarie della successione legittima o testamentaria. Anche in questo caso, ai fini dell'imposta sulle successioni la base imponibile è il valore delle quote (patrimonio netto), non il valore catastale o di mercato degli immobili.
L'atto costitutivo può contenere clausole di continuazione (automatica o facoltativa) che evitano lo scioglimento della società alla morte di un socio, consentendo agli eredi di subentrare nella compagine sociale senza soluzione di continuità. In alternativa, possono essere previste clausole di consolidamento a favore dei soci superstiti, che acquistano la quota del socio deceduto liquidando gli eredi.
Come illustrato nella nostra guida sulla società semplice, la Legge di Bilancio 2026 ha previsto una finestra temporale fino al 30 settembre 2026 per la trasformazione agevolata di società commerciali immobiliari in società semplice. L'operazione consente di applicare un'imposta sostitutiva dell'8% (10,5% per le società di comodo) sulle plusvalenze latenti degli immobili, in luogo della tassazione ordinaria potenzialmente ben più elevata. Per le famiglie con patrimoni immobiliari detenuti tramite società commerciali, questa è un'opportunità irripetibile da valutare con urgenza, dato il termine ravvicinato.
Come approfondito nella nostra guida dedicata al trust immobiliare, il trust è lo strumento più sofisticato e flessibile per la pianificazione patrimoniale e successoria, specialmente in presenza di patrimoni immobiliari rilevanti o di esigenze familiari complesse.
Il trust consente al disponente di trasferire la proprietà degli immobili al trustee, stabilendo nell'atto istitutivo le regole di gestione e i beneficiari finali. Dal punto di vista successorio, il vantaggio principale è che gli immobili conferiti nel trust escono definitivamente dal patrimonio del disponente e, alla sua morte, non rientrano nell'asse ereditario. Il passaggio ai beneficiari avviene secondo quanto previsto dall'atto istitutivo, senza bisogno di successione né di testamento.
Questo meccanismo consente di pianificare con grande precisione il passaggio generazionale, stabilendo non solo a chi andranno i beni, ma anche quando (ad esempio, al raggiungimento di una certa età da parte dei figli), in che proporzioni, e con quali vincoli (ad esempio, l'obbligo di non vendere la villa di famiglia per almeno trent'anni).
Il D.Lgs. 139/2024 ha definitivamente chiarito la posizione del legislatore sul trattamento fiscale del trust in sede successoria e donativa. I principi fondamentali, confermati anche dalla più recente giurisprudenza di Cassazione, sono i seguenti.
Il trasferimento al trustee non è tassato con imposta proporzionale. Il conferimento degli immobili al trustee sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), poiché non realizza un effettivo trasferimento di ricchezza ai beneficiari, ma costituisce un atto strumentale alla segregazione patrimoniale.
L'imposta proporzionale si applica al trasferimento finale ai beneficiari. Quando, al termine del trust o al verificarsi dell'evento previsto nell'atto istitutivo, il trustee trasferisce i beni ai beneficiari, si realizza il presupposto dell'imposta sulle successioni e donazioni. Le aliquote e le franchigie si calcolano in base al rapporto tra il disponente e i beneficiari e al valore dei beni al momento del trasferimento finale.
L'opzione per il pagamento anticipato. Il disponente (o il trustee in caso di trust testamentario) può optare per il pagamento anticipato dell'imposta al momento della costituzione del trust, cristallizzando il valore imponibile e le aliquote attuali. Questa scelta può essere conveniente se si prevede un apprezzamento futuro degli immobili, o se si ritiene che le aliquote future possano aumentare.
Il trust non può essere utilizzato per aggirare i diritti dei legittimari. Se il disponente conferisce in trust beni che riducono la quota di legittima degli eredi necessari, questi possono agire con l'azione di riduzione per recuperare quanto spetta loro per legge. I legittimari lesi hanno quindi la possibilità di contestare il trust e ottenere la restituzione della loro quota.
Per evitare questo rischio, la pianificazione con il trust deve sempre tenere conto delle quote di legittima spettanti agli eredi necessari, strutturando il trust in modo che i legittimari ricevano quanto dovuto per legge, e riservando alla libera disposizione del disponente solo la quota eccedente.
Come illustrato nella guida specifica, i redditi prodotti dagli immobili in trust (canoni di locazione, rendite catastali) vengono tassati diversamente a seconda che il trust sia opaco o trasparente.
Nel trust opaco, il reddito resta nel trust ed è tassato con IRES in capo al trust stesso (aliquota del 24%). I beneficiari non dichiarano nulla fino a quando non ricevono attribuzioni effettive.
Nel trust trasparente, il reddito viene imputato per trasparenza ai beneficiari individuati, che lo dichiarano come reddito di capitale nella propria dichiarazione IRPEF, indipendentemente dall'effettiva distribuzione.
La scelta tra trust opaco e trasparente ha quindi implicazioni fiscali rilevanti che devono essere valutate caso per caso, in funzione delle aliquote marginali IRPEF dei beneficiari e delle strategie di gestione del patrimonio.
La scelta dello strumento più adatto dipende dalle caratteristiche del patrimonio, dalla composizione del nucleo familiare, dagli obiettivi del disponente e dalla prospettiva temporale della pianificazione. Non esiste una soluzione universalmente migliore: spesso la strategia ottimale combina più strumenti.
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Strumento |
Imposta al momento del trasferimento |
Base imponibile |
Aliquota |
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Successione diretta (immobili) |
Imposta di successione |
Valore catastale rivalutato |
4-8% oltre franchigia |
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Donazione diretta (immobili) |
Imposta di donazione + ipo-catastali |
Valore catastale rivalutato |
4-8% oltre franchigia + 2% + 1% |
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Donazione nuda proprietà |
Imposta di donazione |
Valore nuda proprietà (ridotto) |
4-8% oltre franchigia |
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Donazione quote società semplice |
Imposta di donazione in misura fissa |
Valore quote (patrimonio netto) |
200 € fissi + 4-8% oltre franchigia |
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Trust (conferimento) |
Imposte fisse |
— |
200 € ciascuna |
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Trust (trasferimento finale) |
Imposta donazione/successione |
Valore al momento del trasferimento |
4-8% oltre franchigia |
Testamento e donazione diretta non offrono alcuna protezione contro i creditori dei donatari/eredi, che potranno aggredire liberamente i beni ricevuti. La società semplice protegge gli immobili dai creditori personali dei soci (art. 2270 c.c.), ma non dai creditori della società. Il trust offre la protezione più robusta: i beni segregati non sono aggredibili dai creditori del disponente, del trustee né dei beneficiari.
Il testamento attribuisce i beni agli eredi senza regole di gestione: la gestione successiva dipende interamente dagli accordi tra coeredi, che possono essere difficili. La società semplice può prevedere clausole statutarie di amministrazione che regolano la gestione collettiva degli immobili nel tempo. Il trust è lo strumento che offre la maggiore continuità gestionale, potendo disciplinare analiticamente anche gestioni multigenerazionali.
Il testamento è revocabile in qualsiasi momento. La donazione è in linea di principio irrevocabile (salvo ingratitudine del donatario o sopravvenienza di figli, art. 800 c.c.). La società semplice può essere modificata con il consenso di tutti i soci (o della maggioranza, a seconda delle previsioni statutarie). Il trust è in linea di principio irrevocabile se così strutturato, ma l'atto istitutivo può prevedere poteri di modifica o revoca in capo al disponente, nei limiti in cui ciò non comprometta la genuinità della segregazione.
I beni ricevuti per successione o donazione non generano, di per sé, reddito imponibile in capo all'erede o al donatario al momento del ricevimento. Il reddito si produce successivamente, quando i beni vengono utilizzati (ad esempio, locando un immobile) o ceduti (generando una plusvalenza).
Per gli immobili ricevuti per successione, il costo fiscalmente riconosciuto — rilevante per il calcolo delle future plusvalenze in caso di vendita — è il valore dichiarato in sede di successione (valore catastale rivalutato). Le plusvalenze sulla cessione di immobili ereditati non sono mai tassabili ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b, del TUIR, indipendentemente dal momento della cessione (a differenza degli immobili acquistati a titolo oneroso, per i quali la plusvalenza è tassabile solo se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto, salvo che si tratti dell'abitazione principale).
Per gli immobili ricevuti per donazione, la regola è diversa: la plusvalenza sulla cessione è tassabile se avviene entro cinque anni dalla data di acquisto del donante (non della donazione). Il donante "trasferisce" all'erede la propria anzianità di possesso ai fini fiscali.
Dalla data di accettazione dell'eredità (o dalla morte del de cuius, per le imposte sul reddito del periodo d'imposta in corso), l'erede diventa soggetto passivo per i redditi prodotti dagli immobili ereditati. I redditi fondiari (rendita catastale degli immobili non locati) e i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo IRPEF dell'erede nella sua dichiarazione dei redditi.
In caso di successione con più eredi (comproprietà), i redditi degli immobili si imputano a ciascun comproprietario in proporzione alla quota di possesso.
Uno dei vantaggi fiscali più rilevanti della successione è la non tassabilità delle plusvalenze sulla vendita di immobili ereditati, anche se la vendita avviene a pochi giorni o mesi dall'apertura della successione. Questo consente di vendere immobili ereditati al prezzo di mercato senza dover pagare alcuna imposta sulla differenza tra il valore di mercato e il valore di carico (che in successione è già allineato al valore catastale rivalutato, ma che potrebbe essere stato storico e molto basso se l'immobile era stato acquistato decenni prima).
Questo vantaggio non si applica agli immobili acquisiti tramite donazione: per questi, si "eredita" anche la data di acquisto del donante, e la plusvalenza è tassabile se la vendita avviene prima del quinquennio.
Il patto di famiglia (artt. 768-bis e seguenti c.c., introdotto dalla L. 55/2006) è uno strumento che consente all'imprenditore di trasferire, in tutto o in parte, l'azienda o le partecipazioni societarie a uno o più discendenti, con l'accordo del coniuge e degli altri legittimari, che vengono liquidati nella loro quota di legittima al momento della stipula, o rinunciano ad essa.
Il vantaggio principale del patto di famiglia è che il trasferimento dell'azienda ai discendenti non è soggetto ad azione di riduzione da parte degli altri legittimari, i quali hanno già ricevuto la loro liquidazione (o hanno espressamente rinunciato). Questo garantisce la stabilità del trasferimento e la continuità dell'impresa familiare, eliminando il rischio che, alla morte dell'imprenditore, eredi non interessati alla gestione aziendale possano mettere in discussione il trasferimento.
Ai fini fiscali, il patto di famiglia è soggetto all'imposta sulle successioni e donazioni con le aliquote e le franchigie ordinarie. Tuttavia, il trasferimento di aziende e partecipazioni di controllo a discendenti nell'ambito del patto di famiglia beneficia dell'esenzione prevista dall'art. 3, comma 4-ter del D.Lgs. 346/1990, a condizione che i beneficiari proseguano l'esercizio dell'impresa per almeno cinque anni dalla data del trasferimento. Questa esenzione rende il patto di famiglia fiscalmente neutro in molti casi.
Gli immobili che costituiscono l'abitazione principale del de cuius (o che lo diverranno per l'erede) beneficiano dell'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), anziché nelle misure proporzionali del 2% e dell'1%. Le condizioni sono le stesse previste per l'agevolazione prima casa nell'acquisto: l'erede non deve possedere un'altra abitazione nello stesso comune, deve stabilire la residenza nell'immobile entro diciotto mesi, ecc.
Il già citato art. 3, comma 4-ter del D.Lgs. 346/1990 prevede l'esenzione totale dall'imposta sulle successioni e donazioni per il trasferimento, mortis causa o inter vivos, di aziende, rami d'azienda, quote sociali e azioni a discendenti e coniuge, a condizione che:
Il trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze, comprese le costruzioni rurali, a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola beneficia delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Anche l'imposta di registro è ridotta alla misura fissa per i trasferimenti a coltivatori diretti.
La pianificazione successoria è spesso affrontata con ritardo o in modo improvvisato, con conseguenze patrimoniali e fiscali rilevanti. I principali errori da evitare sono i seguenti.
Non redigere un testamento. In assenza di testamento, il patrimonio si distribuisce secondo le regole della successione legittima, che potrebbero non coincidere con le volontà del defunto. Il testamento — pur nella semplicità del testamento olografo — è il minimo indispensabile per chiunque abbia un patrimonio e una famiglia.
Ignorare i diritti dei legittimari nelle donazioni. Effettuare donazioni ingenti in vita senza calcolare l'impatto sulle quote di legittima espone i donatari al rischio di azioni di riduzione da parte degli altri eredi. Ogni donazione deve essere valutata nel contesto del piano successorio complessivo.
Donare immobili senza considerare l'ipoteca sulla circolazione. Gli immobili provenienti da donazione hanno un mercato più ristretto (molte banche non concedono mutui su di essi) e sono soggetti a rischio di restituzione in caso di azione di riduzione. Prima di donare un immobile, è opportuno valutare se non sia preferibile una donazione del denaro necessario all'acquisto, o una struttura alternativa (società semplice, trust).
Non considerare l'esenzione per aziende e partecipazioni. Il trasferimento di quote d'impresa a figli o coniuge può avvenire completamente in esenzione fiscale se si rispettano le condizioni di legge. È uno dei più potenti benefici fiscali in materia successoria, spesso ignorato.
Aspettare troppo. La pianificazione successoria è efficace solo se effettuata con un orizzonte temporale adeguato. Un trust istituito o una società semplice costituita pochi mesi prima della morte del disponente può essere contestata (trust come atto in frode ai creditori) o può non produrre i vantaggi fiscali attesi. La pianificazione deve iniziare quando il disponente è in piena salute e piena capacità giuridica.
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Obiettivo |
Strumento consigliato |
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Distribuire il patrimonio rispettando i legittimari |
Testamento pubblico |
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Anticipare il passaggio a un figlio specifico |
Donazione con dispensa da collazione |
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Trasferire l'azienda mantenendo il controllo |
Patto di famiglia (con esenzione fiscale) |
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Proteggere gli immobili dai creditori dei figli |
Società semplice (art. 2270 c.c.) |
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Pianificare su più generazioni con regole stringenti |
Trust immobiliare |
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Ottimizzare la fiscalità del conferimento |
Trust (imposte fisse) > Società semplice (9%) |
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Sfruttare la finestra 2026 per immobili in società commerciale |
Trasformazione agevolata in società semplice |
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Trasferire quote senza imposte ipocatastali |
Donazione quote società semplice |
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