Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare (Compromesso)

Il contratto preliminare di compravendita, chiamato comunemente compromesso, è l'accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare in un momento successivo il contratto definitivo davanti al notaio. È regolato dall'art. 1351 del Codice Civile e deve avere la stessa forma del definitivo, quindi la forma scritta. Non trasferisce la proprietà, ma vincola le parti: se una delle due si rifiuta di firmare il rogito, l'altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).

Caparra confirmatoria e acconti

Al compromesso l'acquirente versa di solito una somma. È importante qualificarla. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) rafforza l'impegno: se l'acquirente si ritira la perde, se si ritira il venditore deve restituirla in misura doppia; in alternativa, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento. La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è invece il prezzo di un diritto di recesso. Gli acconti sono semplici anticipi sul prezzo e, se il contratto salta, vanno restituiti. Il modello prevede la scelta e le relative conseguenze.

Registrazione e imposte

Il preliminare va registrato entro venti giorni dalla firma se è una scrittura privata, entro trenta giorni se è redatto da un notaio. Si pagano 200 euro di imposta di registro in misura fissa, l'imposta di bollo e, sulle somme versate, lo 0,5% della caparra confirmatoria e il 3% degli acconti, se la vendita non è soggetta a IVA. Queste imposte proporzionali vengono poi scomputate da quelle dovute al rogito. Se il preliminare è concluso tramite un'agenzia immobiliare, l'obbligo di registrazione riguarda anche l'agente.

La trascrizione

Il preliminare redatto con atto notarile o scrittura privata autenticata può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.). La trascrizione rende il preliminare opponibile ai terzi: protegge l'acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite ad altri successivi alla trascrizione. Costa di più, ma è consigliabile quando tra compromesso e rogito passa molto tempo o quando si versano somme rilevanti. Per gli immobili da costruire sono previste tutele specifiche, come la fideiussione obbligatoria.

Le verifiche prima di firmare

Prima del compromesso conviene controllare la visura catastale e ipotecaria, la conformità urbanistica e catastale, lo stato delle spese condominiali, l'esistenza di ipoteche, servitù o vincoli e l'attestato di prestazione energetica. Il modello prevede le dichiarazioni del venditore su questi punti e una clausola sospensiva per la concessione del mutuo, utile se l'acquisto dipende dal finanziamento.

Cosa contiene il modello

Dati delle parti, descrizione e dati catastali dell'immobile, pertinenze, prezzo e modalità di pagamento, qualificazione delle somme versate, data entro cui stipulare il definitivo, scelta del notaio, consegna dell'immobile, dichiarazioni urbanistiche e su gravami, condizioni sospensive, spese e ripartizione delle imposte.

Domande frequenti

Il preliminare tra privati senza agenzia va registrato?

Sì, la registrazione è sempre obbligatoria entro venti giorni.

Se il mutuo non viene concesso perdo la caparra?

Dipende dal contratto: se c'è una condizione sospensiva legata al mutuo, il contratto non produce effetti e la caparra va restituita.

Posso usare le agevolazioni prima casa?

Si dichiarano nel rogito; il preliminare deve però essere coerente, ad esempio sulla residenza.

Collegamenti utili

Prima di firmare richiedi la visura catastale online e verifica i valori con il calcolatore della rendita catastale. Leggi anche la guida Visura catastale: come si legge e IMU: chi paga, quanto e quando.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.