Il comodato d'uso gratuito di immobile è il contratto con cui il comodante consegna un immobile al comodatario perché lo usi per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituirlo. È disciplinato dagli artt. 1803 e seguenti del Codice Civile e la sua caratteristica è la gratuità: se è previsto un corrispettivo, anche sotto forma di pagamento delle spese di proprietà, si rischia la riqualificazione in locazione. È molto usato tra familiari, ad esempio quando un genitore lascia la casa al figlio.
Se il contratto fissa un termine o un uso determinato, il comodante può chiedere la restituzione anticipata solo per un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 c.c.). Se il termine non è fissato e non risulta dall'uso, si parla di comodato precario e il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento (art. 1810 c.c.). La giurisprudenza ha chiarito che la casa data in comodato come abitazione della famiglia del figlio è vincolata a quella destinazione, anche dopo un'eventuale separazione: per questo è importante scrivere con chiarezza durata e finalità.
Il comodato di immobili stipulato per iscritto va registrato entro venti giorni dalla firma, pagando l'imposta di registro in misura fissa di 200 euro e l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. Il comodato verbale non è soggetto a registrazione, salvo che sia richiamato in un altro atto registrato, ma per alcune agevolazioni la registrazione è indispensabile. La registrazione si effettua presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate o in via telematica con il modello RAP.
La base imponibile IMU è ridotta del 50% per l'abitazione concessa in comodato a un parente in linea retta di primo grado (genitori e figli) che la usa come abitazione principale, a condizioni precise: il contratto deve essere registrato; il comodante deve possedere un solo immobile abitativo in Italia, oppure due nello stesso comune se uno è la sua abitazione principale; deve risiedere e dimorare nello stesso comune dell'immobile concesso; l'immobile non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9. Il beneficio si estende al coniuge del comodatario, in caso di morte di quest'ultimo, se ci sono figli minori. Va dichiarato nella dichiarazione IMU.
Il comodatario sostiene le spese per l'uso e la manutenzione ordinaria e non ha diritto al rimborso, salvo spese straordinarie necessarie e urgenti. Deve custodire l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e non può concederlo a terzi senza consenso. Le utenze e la TARI sono di norma a suo carico. Il modello prevede l'inventario dei beni e il verbale di consegna.
Indica dati anagrafici, codice fiscale e residenza delle parti, dati catastali completi dell'immobile, destinazione d'uso, durata o condizione di restituzione, ripartizione delle spese e divieto di subconcessione. Se vuoi usare la riduzione IMU, specifica il rapporto di parentela e che l'immobile sarà l'abitazione principale del comodatario.
No, la riduzione vale solo tra genitori e figli.
Sì, il contratto registrato è utile anche per la richiesta di residenza.
Se c'è un termine, solo per un bisogno urgente e imprevisto; se non c'è, in qualsiasi momento, salvo la destinazione a casa familiare.
Verifica i dati dell'immobile con la visura catastale online e stima i valori fiscali con il calcolatore della rendita catastale. Per registrare l'atto c'è il modello RAP. Per i veicoli usa invece il comodato d'uso gratuito di veicolo. Approfondisci con la guida IMU: chi paga, quanto e quando.
Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.
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