Contratto Locazione Canone Concordato 3+2

Il contratto di locazione a canone concordato 3+2 è la formula prevista dall'art. 2, comma 3, della Legge 431/1998. Il canone non è libero: va calcolato entro le fasce stabilite dall'accordo territoriale firmato nel comune dall'associazione dei proprietari e da quella degli inquilini. In cambio di un canone più basso del mercato, il proprietario ottiene benefici fiscali consistenti. La durata è di tre anni con proroga automatica di due, salvo disdetta per i motivi di legge.

Le agevolazioni per il proprietario

Nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri comuni individuati dalla legge, la cedolare secca sui contratti concordati è al 10% invece del 21%. Chi resta in regime IRPEF ordinario ha diritto, nei comuni ad alta tensione abitativa, a un'ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile oltre all'abbattimento forfettario ordinario. L'imposta di registro, se non si sceglie la cedolare, si calcola sul 70% del canone. L'IMU sull'immobile locato a canone concordato è ridotta del 25%, cioè si paga il 75% dell'imposta calcolata con l'aliquota comunale. Anche l'inquilino può avere una detrazione IRPEF specifica se l'immobile è la sua abitazione principale.

Come si calcola il canone

L'accordo territoriale divide il comune in zone e, per ciascuna, fissa un canone minimo e massimo al metro quadro. Il valore effettivo dipende dalla superficie e dalle caratteristiche dell'immobile: presenza di ascensore, posto auto, riscaldamento autonomo, arredo, classe energetica e stato di manutenzione. Il calcolo va fatto sulla tabella del comune in cui si trova l'immobile; il modello contiene lo schema dei parametri da riportare.

L'attestazione di rispondenza

Se il contratto è stipulato senza l'assistenza delle organizzazioni firmatarie dell'accordo, per accedere alle agevolazioni fiscali serve l'attestazione di rispondenza, rilasciata da almeno una delle associazioni, che conferma la conformità del canone e del contenuto all'accordo territoriale. Senza attestazione, in caso di controllo, l'Agenzia delle Entrate può disconoscere la cedolare al 10% e le altre riduzioni. È un passaggio spesso trascurato e che vale la pena curare.

Durata e disdetta

Alla prima scadenza dei tre anni, se nessuna parte comunica la disdetta, il contratto si proroga di diritto per due anni. Il locatore può evitare la proroga solo per i motivi dell'art. 3 della legge, con preavviso di sei mesi. Al termine dei due anni di proroga ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o la cessazione; in mancanza, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Registrazione

Il contratto va registrato entro trenta giorni con il modello RLI, indicando nel quadro dedicato i dati dell'attestazione o dell'assistenza delle associazioni. La scelta della cedolare secca si esercita in sede di registrazione e va comunicata all'inquilino con raccomandata, rinunciando all'aggiornamento ISTAT del canone.

Domande frequenti

Il canone concordato conviene sempre?

No. Conviene quando il canone di mercato è vicino al massimo concordato, oppure quando il risparmio fiscale compensa la differenza. Va fatto un confronto numerico.

Se il comune non ha un accordo territoriale?

Si applica l'accordo del comune demograficamente omogeneo più vicino della stessa regione, secondo il decreto ministeriale del 2017.

Posso affittare a canone concordato un immobile arredato?

Sì, l'arredo di norma consente di collocarsi nella parte alta della fascia, secondo i criteri dell'accordo.

Collegamenti utili

Registra il contratto con il modello RLI o tramite il servizio di registrazione. Verifica i dati dell'immobile con la visura catastale e il calcolatore della rendita catastale. Per confrontare le opzioni c'è il contratto 4+4 a canone libero e la guida Cedolare secca: quando conviene.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.