La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente al locatore persona fisica di tassare i canoni di locazione con un'imposta sostitutiva a aliquota fissa, in luogo della tassazione progressiva IRPEF. La scelta tra cedolare secca e regime ordinario non è automatica: dipende dal livello di reddito del locatore, dal tipo di contratto e da un insieme di variabili che questa guida analizza in modo sistematico, fornendo gli strumenti per calcolare quale opzione è più vantaggiosa caso per caso.
La cedolare secca è disciplinata dall'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ed è un regime opzionale di tassazione dei redditi da locazione immobiliare. Invece di confluire nel reddito complessivo del locatore e subire la tassazione progressiva IRPEF, i canoni percepiti vengono assoggettati a un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa, che sostituisce integralmente IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
Il regime è riservato alle persone fisiche che locano immobili a uso abitativo al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa, arte o professione. Non possono applicare la cedolare secca le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali, né i locatori che affittano nell'ambito della propria attività d'impresa. Una SRL che possiede immobili e li affitta non può optare per la cedolare secca; una persona fisica che affitta un appartamento di sua proprietà sì, anche se svolge parallelamente un'attività d'impresa con partita IVA, purché l'immobile non rientri nel patrimonio d'impresa.
La cedolare secca si applica ai contratti di locazione abitativa, incluse le locazioni parziali (affitto di singole stanze), e — con alcune limitazioni discusse al paragrafo 7 — agli immobili commerciali di categoria catastale C/1.
Nel 2026 sono vigenti tre aliquote di cedolare secca, applicabili in funzione del tipo di contratto e del numero di immobili locati:
| Tipo di locazione | Aliquota cedolare | Condizione |
|---|---|---|
| Contratti a canone libero (4+4 e altri contratti liberi) | 21% | Qualsiasi locazione abitativa a canone libero |
| Contratti a canone concordato (3+2) | 10% | Solo in comuni ad alta tensione abitativa (DM 30/12/2002) o colpiti da calamità; contratto redatto secondo accordi locali tra associazioni di categoria |
| Locazioni brevi — primo immobile | 21% | Contratti di durata non superiore a 30 giorni, primo immobile dell'anno |
| Locazioni brevi — dal secondo immobile in poi | 26% | Dal secondo immobile locato in breve nell'anno, indipendentemente dalla piattaforma utilizzata |
| Immobili commerciali C/1 | 21% | Solo contratti stipulati dal 2019; superficie ≤ 600 mq; escluse pertinenze |
L'aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato è uno dei vantaggi più significativi dell'intero sistema fiscale immobiliare e rende spesso conveniente il canone concordato anche quando il canone di mercato sarebbe più alto. Per verificare se il proprio Comune rientra tra quelli ad alta tensione abitativa occorre consultare il decreto ministeriale del 30 dicembre 2002 aggiornato; i Comuni della provincia di Frosinone non rientrano generalmente in tale elenco, ma alcuni territori limitrofi sì.
Per una guida completa ai contratti a canone concordato e alle locazioni brevi: Locazioni brevi: guida completa e Locazioni turistiche: regime fiscale 2026.
La cedolare secca è una vera imposta sostitutiva: non si somma ad altri tributi, li elimina. In particolare, la sua applicazione comporta:
La cedolare secca non sostituisce l'IMU (che rimane dovuta separatamente sul possesso dell'immobile), né le eventuali imposte ipotecarie e catastali in caso di trasferimento. Non incide neppure sul calcolo dell'ISEE, dove i redditi da locazione entrano comunque nella dichiarazione sostitutiva unica.
La cedolare secca conviene sempre quando l'aliquota marginale IRPEF del locatore è superiore all'aliquota cedolare. Il confronto non si riduce al solo confronto di aliquote: occorre tenere conto anche del risparmio sull'imposta di registro e sul bollo, che nella cedolare non si pagano.
| Regime ordinario IRPEF | Cedolare secca |
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Base imponibile
Canone annuo ridotto del 5% (abbattimento forfettario)
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Base imponibile
Canone annuo intero (nessun abbattimento)
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Tassazione
Aliquota IRPEF marginale del locatore (23%–43%)
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Tassazione
21% fisso (oppure 10% per canone concordato)
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Addizionali
Regionale + Comunale (1,5% -3%)
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Addizionali
Non dovute
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Imposta di registro
2% del canone annuo ogni anno (min. 67 €)
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Imposta di registro
Non dovuta
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Imposta di bollo
16 € ogni 4 facciate del contratto
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Imposta di bollo
Non dovuta
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Per il locatore nel primo scaglione IRPEF (23%), la convenienza della cedolare al 21% è meno netta, ma l'eliminazione dell'imposta di registro (192 euro nell'esempio) e del bollo la rende generalmente ancora conveniente. Il canone concordato con aliquota al 10% è invece vantaggioso per quasi qualsiasi livello di reddito del locatore.
Per stimare la rendita netta del tuo immobile: Calcolatore rendita catastale.
L'opzione per la cedolare secca si esercita in due momenti distinti, ciascuno con la propria modalità:
L'opzione si esercita contestualmente alla registrazione del contratto tramite il modello RLI (Richiesta di Registrazione e adempimenti successivi — contratti di Locazione e affitto di Immobili). Il modello va presentato telematicamente all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla data di inizio della locazione se antecedente). La presentazione del modello RLI con l'opzione cedolare secca assolve contemporaneamente alla registrazione del contratto e all'esercizio dell'opzione.
Il modello RLI compilabile è disponibile anche sul sito di Studio Taglione: Modello RLI editabile. Per il servizio di registrazione del contratto con assistenza: Registrazione contratto di locazione.
L'opzione può essere esercitata anche per contratti già registrati in anni precedenti, con il modello RLI presentato entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità successiva (generalmente entro il 30 giorni dalla scadenza dell'annualità contrattuale in corso). L'opzione ha effetto dall'annualità per cui viene esercitata.
Prima di esercitare l'opzione, il locatore deve obbligatoriamente comunicare al conduttore (inquilino) la propria intenzione di optare per la cedolare secca, tramite lettera raccomandata. La comunicazione ha contenuto specifico: il locatore deve dichiarare di rinunciare alla facoltà di aggiornare il canone (anche se previsto nel contratto) per tutta la durata dell'opzione. Questo è uno dei vincoli principali della cedolare secca.
La rinuncia all'aggiornamento ISTAT non è una formalità: significa che per tutta la durata del regime cedolare il canone rimane fisso, senza possibilità di adeguamento all'inflazione. Per locazioni pluriennali in contesti di inflazione elevata, questa rinuncia ha un costo economico reale da ponderare.
Il modello di dichiarazione del locatore per gli affitti brevi con cedolare secca è disponibile tra i modelli scaricabili: Dichiarazione del locatore per affitti brevi.
La cedolare secca non sostituisce l'IMU. Il locatore che applica la cedolare secca rimane tenuto al versamento dell'IMU sull'immobile locato, esattamente come nel regime ordinario. Tuttavia, esiste un'interazione indiretta importante tra i due tributi che merita attenzione.
Per gli immobili locati con contratto a canone concordato, la maggior parte dei Comuni riconosce una riduzione dell'aliquota IMU (o una riduzione della base imponibile) prevista dalla normativa comunale. L'entità della riduzione varia da Comune a Comune ma può essere significativa. Chi opta per il canone concordato con cedolare al 10% beneficia quindi di un doppio vantaggio: aliquota cedolare ridotta e, spesso, IMU agevolata.
Per una guida approfondita sull'IMU e sulle aliquote applicabili: IMU: guida completa. Per il calcolo della rendita catastale dell'immobile: Calcolatore rendita catastale.
Dal 2019, la cedolare secca è stata estesa — con la Legge di Bilancio 2019 — alle locazioni di immobili ad uso commerciale appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), con alcune condizioni restrittive che limitano significativamente l'ambito di applicazione:
L'aliquota applicabile agli immobili C/1 è il 21%. Non esiste un'aliquota ridotta equivalente al 10% del canone concordato per le locazioni commerciali.
Le locazioni brevi — contratti di durata non superiore a 30 giorni, incluse quelle tramite piattaforme digitali come Airbnb, Booking.com e simili — sono soggette a un regime specifico che ha subito modifiche significative dalla Legge di Bilancio 2024, con effetti che si consolidano nel 2026.
Il principio fondamentale è che la cedolare secca al 21% rimane applicabile per le locazioni brevi, ma soltanto per il primo immobile locato in breve nell'anno solare. Dal secondo immobile in poi, l'aliquota cedolare sale al 26%. Il contribuente deve identificare quale immobile è il "primo" (ha la facoltà di sceglierlo liberamente) e assoggettarlo all'aliquota del 21%; gli altri subiscono automaticamente l'aliquota del 26%.
Le piattaforme digitali che intermediano le locazioni brevi sono tenute per legge a trattenere una ritenuta del 21% sui canoni corrisposti ai locatori e a versarla all'Erario. Se il locatore ha più immobili e deve applicare il 26%, la differenza del 5% va versata autonomamente in sede di dichiarazione dei redditi. Per una trattazione completa: Guida completa alle locazioni brevi e Locazioni turistiche: regime fiscale 2026.
L'esperienza professionale evidenzia alcuni errori ricorrenti nell'applicazione della cedolare secca:
📄 Modello correlato: Contratto Locazione Canone Concordato 3+2 e Contratto Locazione Abitativo 4+4
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