Contratto Locazione Abitativo 4+4

Il contratto di locazione abitativa 4+4 è la forma "a canone libero" prevista dall'art. 2, comma 1, della Legge 431/1998. Le parti fissano liberamente il canone, ma la durata è vincolata: almeno quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro. È il contratto più diffuso per le abitazioni e il modello è pensato per un locatore persona fisica che affitta a un inquilino privato.

Durata e disdetta

Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni. Il locatore può impedirlo solo per i motivi elencati dall'art. 3 della legge, tra cui la necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei figli, la ristrutturazione integrale o la vendita quando non possiede altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione. La disdetta va inviata almeno sei mesi prima, con raccomandata o PEC, indicando il motivo, a pena di nullità. Alla seconda scadenza ciascuna parte può comunicare, sempre sei mesi prima, la volontà di rinnovare a nuove condizioni o di non rinnovare. L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso e, se il contratto lo prevede, anche senza motivazione.

Deposito cauzionale e canone

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e produce interessi legali a favore dell'inquilino, che vanno corrisposti al termine di ogni anno. L'aggiornamento ISTAT del canone è possibile solo se previsto nel contratto e non si applica se il locatore sceglie la cedolare secca. Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino, quelle straordinarie a carico del proprietario; il modello include la ripartizione degli oneri condominiali secondo la prassi.

Registrazione e imposte

Il contratto va registrato entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, con il modello RLI. In regime ordinario si pagano l'imposta di registro del 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità, divisa a metà tra le parti, e l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. Il locatore può optare per la cedolare secca al 21%, che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo, a condizione di rinunciare agli aggiornamenti del canone e di comunicarlo all'inquilino con raccomandata. Il canone, anche se non incassato, concorre al reddito fino alla convalida di sfratto per morosità, salvo le regole più favorevoli introdotte per i contratti più recenti.

APE e allegati

Il contratto deve contenere la clausola con cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestato di prestazione energetica; per le locazioni di singole unità la mancata consegna è sanzionata. Conviene allegare anche la planimetria, il verbale di consegna con lo stato dell'immobile e le letture dei contatori.

Come compilare il modello

Inserisci i dati anagrafici e fiscali delle parti, l'indirizzo e i dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno, categoria e rendita), il canone annuo e le rate, la data di decorrenza, l'importo del deposito e le modalità di pagamento. I canoni delle abitazioni vanno pagati con mezzi tracciabili. Prima di firmare verifica che i dati catastali coincidano con la visura e che non ci siano difformità urbanistiche.

Domande frequenti

Posso registrare il contratto in ritardo?

Sì, con il ravvedimento operoso, pagando sanzioni ridotte e interessi. Prima si regolarizza, minore è la sanzione.

Conviene il 4+4 o il canone concordato?

Dipende dal comune e dal canone di mercato: nei comuni ad alta tensione abitativa il 3+2 concordato offre la cedolare al 10% e altre riduzioni, ma con un canone più basso.

Il contratto può durare meno di quattro anni?

No, salvo che si usi una diversa tipologia, come la locazione transitoria o quella per studenti.

Collegamenti utili

Registra il contratto con il modello RLI o affidati al servizio di registrazione locazioni. Per i dati dell'immobile usa la visura catastale online. Altri modelli utili: disdetta del proprietario, ricevuta del canone, contratto a canone concordato 3+2. Approfondisci con la guida Affittare casa senza problemi e con Cedolare secca: quando conviene.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.