Disdetta Contratto di Locazione (da Proprietario)

La disdetta del locatore è la comunicazione con cui il proprietario impedisce il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza. Le regole cambiano molto a seconda del tipo di contratto e del momento: alla prima scadenza la disdetta è ammessa solo per motivi tassativi, alla seconda è più libera. Una disdetta inviata in ritardo, con un motivo non previsto o senza indicarlo è nulla e il contratto si rinnova.

Contratti abitativi 4+4 e 3+2

Alla prima scadenza (quattro anni nel 4+4, tre anni nel concordato) il locatore può negare il rinnovo solo per uno dei motivi dell'art. 3 della Legge 431/1998: destinare l'immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; usarlo per un'attività propria o dei familiari; ristrutturazione o demolizione dell'edificio; vendita dell'immobile se il locatore non ha altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione; altri casi elencati dalla norma. La disdetta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza e il motivo deve essere indicato in modo specifico. Se poi il locatore non destina l'immobile all'uso dichiarato entro dodici mesi, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.

Alla seconda scadenza

Al termine del secondo periodo ciascuna parte può comunicare, almeno sei mesi prima, la volontà di non rinnovare o di rinnovare a nuove condizioni, senza dover indicare un motivo. Se nessuno lo fa, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Contratti commerciali 6+6

Per gli immobili ad uso diverso dall'abitazione la disciplina è quella della Legge 392/1978. Alla prima scadenza il locatore può disdettare solo per i motivi dell'art. 29, ad esempio per adibire l'immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari, o per ristrutturarlo, con un preavviso di almeno dodici mesi (diciotto per le attività alberghiere). Alla seconda scadenza la disdetta è libera, con lo stesso preavviso. Se il conduttore svolge un'attività a contatto con il pubblico, la cessazione per iniziativa del locatore fa sorgere l'indennità di avviamento.

Come inviarla

La disdetta va inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno o via PEC, se anche l'inquilino ne ha una. Fa fede la data di ricezione, non quella di spedizione: conviene inviarla con qualche settimana di margine. Il modello include i riferimenti del contratto, la data di scadenza, il motivo e la richiesta di riconsegna dell'immobile libero da persone e cose, con un'ipotesi di data per il verbale di consegna.

Dopo la disdetta

Alla riconsegna si redige un verbale sullo stato dell'immobile e si chiude la partita del deposito cauzionale con gli interessi maturati. Entro trenta giorni dalla cessazione il locatore deve comunicarla all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI; in regime ordinario si paga l'imposta di registro di 67 euro, mentre con la cedolare secca la comunicazione è esente. Se l'inquilino non lascia l'immobile, il locatore può avviare il procedimento di convalida di sfratto per finita locazione.

Domande frequenti

Posso disdettare un 4+4 alla prima scadenza per vendere?

Solo se non possiedi altri immobili ad uso abitativo oltre alla tua abitazione; inoltre l'inquilino ha diritto di prelazione.

Una email ordinaria vale come disdetta?

È rischiosa, perché è difficile provare il ricevimento. Meglio raccomandata o PEC.

Se la disdetta arriva tardi?

Il contratto si rinnova e la disdetta potrà valere solo per la scadenza successiva.

Collegamenti utili

Per la versione dell'inquilino c'è la disdetta del conduttore. Per comunicare la cessazione usa il modello RLI di risoluzione o il servizio di risoluzione del contratto. Approfondisci con la guida Proroga, risoluzione e cessione del contratto di locazione.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.