Proroga, risoluzione e cessione del contratto di locazione: differenze, scadenze e sanzioni

Un contratto vive nel tempo: gli adempimenti del Modello RLI

La registrazione iniziale di un contratto di locazione non esaurisce gli obblighi del locatore. Nel corso della vita del contratto possono verificarsi eventi che vanno comunicati all'Agenzia delle Entrate attraverso il Modello RLI: la proroga alla scadenza, la risoluzione anticipata e la cessione a un nuovo soggetto. Sono tre adempimenti distinti, con regole e conseguenze diverse, accomunati da un elemento cruciale: il termine di 30 giorni entro cui vanno effettuati. Ignorarli espone a sanzioni, ma si tratta di comunicazioni semplici, gestibili interamente online.

La proroga del contratto

La proroga riguarda il caso in cui il rapporto prosegue oltre la scadenza inizialmente registrata: è tipico dei contratti a canone libero 4+4 che si rinnovano, o dei transitori estesi. La comunicazione va trasmessa entro 30 giorni dal termine di decorrenza della proroga. In regime ordinario è dovuta l'imposta di registro sul canone del nuovo periodo; con la cedolare secca l'opzione si intende confermata e nulla è dovuto. Puoi affidare l'adempimento al nostro servizio di proroga del contratto di locazione.

La risoluzione anticipata

La risoluzione è la cessazione del contratto prima della scadenza naturale, per accordo tra le parti o per recesso del conduttore. La comunicazione va effettuata entro 30 giorni dall'evento. In regime ordinario è prevista l'imposta di registro in misura fissa, attualmente pari a 67 euro; con la cedolare secca la risoluzione è esente. Comunicare tempestivamente la chiusura è importante anche per interrompere l'obbligo di versare l'imposta di registro sulle annualità successive. Tutto nel nostro servizio di risoluzione del contratto di locazione.

La cessione del contratto

La cessione si verifica quando un nuovo soggetto subentra nel contratto già in essere, in luogo del conduttore o del locatore originario, senza stipulare un nuovo contratto. È frequente nella cessione di un'azienda con l'immobile in affitto o nel subentro di un familiare. La comunicazione va presentata entro 30 giorni e sconta, in regime ordinario, l'imposta di registro in misura fissa; con la cedolare secca non è dovuta. Il nostro servizio di cessione del contratto di locazione gestisce l'intera pratica.

La cedolare secca e il suo impatto

La scelta della cedolare secca incide profondamente su questi passaggi, perché sostituisce l'IRPEF, le addizionali e, soprattutto, l'imposta di registro e di bollo. Le aliquote vigenti nel 2026 sono riassunte qui sotto.

Per le locazioni brevi — quelle di durata non superiore a 30 giorni — la cedolare si applica al 21% su una sola unità individuata dal contribuente e sale al 26% dalla seconda; dal terzo immobile destinato ad affitto breve l'attività si presume esercitata in forma d'impresa e richiede l'apertura della partita IVA, per la quale puoi rivolgerti al nostro servizio di apertura della partita IVA.

Un esempio di convenienza

Prendiamo un appartamento affittato a 600 euro al mese, pari a 7.200 euro l'anno, con un locatore che si colloca nello scaglione IRPEF del 35%. In regime ordinario, al netto della riduzione forfettaria del 5% prevista sui canoni, l'imposta e le addizionali possono superare i 2.300 euro. Con la cedolare secca al 21% l'imposta si ferma a 1.512 euro, a cui si aggiunge il risparmio dell'imposta di registro e di bollo. Se il contratto fosse a canone concordato al 10%, il prelievo scenderebbe a soli 720 euro: ecco perché, quando le condizioni lo consentono, il canone concordato è quasi sempre la scelta più efficiente.

Sanzioni e ravvedimento operoso

La mancata o tardiva comunicazione di proroga, risoluzione o cessione comporta sanzioni amministrative. È però possibile sanare la propria posizione con il ravvedimento operoso, versando la sanzione in misura ridotta in funzione del ritardo: prima si interviene, minore è l'importo dovuto. Per le nuove registrazioni e per ogni dubbio sul tipo di contratto, resta a disposizione il nostro servizio Modello RLI per le locazioni.

Domande frequenti sugli adempimenti RLI

Entro quanto vanno comunicate proroga, risoluzione e cessione?

Entro 30 giorni dall'evento (decorrenza della proroga, data di risoluzione o di cessione), tramite Modello RLI all'Agenzia delle Entrate.

Con la cedolare secca si paga l'imposta di registro sulla risoluzione?

No. In regime di cedolare secca proroga, risoluzione e cessione sono esenti dall'imposta di registro e di bollo.

Quanti immobili posso affittare in locazione breve con la cedolare secca?

Fino a due unità per periodo d'imposta: 21% sulla prima e 26% sulla seconda. Dal terzo immobile l'attività si presume imprenditoriale e richiede la partita IVA.

Qual è l'aliquota per i contratti a canone concordato?

Il 10%, per i contratti stipulati secondo gli accordi territoriali nei Comuni ad alta tensione abitativa, compresi i transitori agevolati e i contratti per studenti universitari.

Cosa succede se non rispetto il termine dei 30 giorni?

Si applica una sanzione, che è però riducibile con il ravvedimento operoso: regolarizzando spontaneamente si versa un importo ridotto in base al ritardo.