Disdetta Contratto di Locazione (da Inquilino)

La disdetta dell'inquilino è la comunicazione con cui il conduttore manifesta la volontà di lasciare l'immobile, alla scadenza del contratto o prima. Rispetto al proprietario, l'inquilino ha più libertà, ma deve rispettare il preavviso: chi lascia la casa senza preavviso resta obbligato a pagare i canoni del periodo mancante.

Recesso per gravi motivi

L'art. 3, comma 6, della Legge 431/1998 consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi, con preavviso di sei mesi. Per i contratti commerciali la stessa regola è nell'art. 27 della Legge 392/1978. Secondo la giurisprudenza i gravi motivi devono essere sopravvenuti, imprevedibili al momento della firma ed estranei alla volontà del conduttore, e devono rendere oltremodo gravoso proseguire il rapporto: un trasferimento di lavoro, la perdita del posto, una malattia, un aumento della famiglia incompatibile con l'abitazione. Il motivo va indicato nella lettera in modo specifico; una formula generica espone a contestazioni.

Recesso libero e disdetta alla scadenza

Molti contratti prevedono la facoltà del conduttore di recedere liberamente, senza motivazione, con un preavviso, in genere di sei mesi. In questo caso basta richiamare la clausola. Se l'inquilino vuole semplicemente non rinnovare alla scadenza, deve comunque comunicarlo nei tempi previsti dal contratto: per evitare equivoci il modello prevede il preavviso di sei mesi anche in questa ipotesi.

Come inviarla e calcolare il preavviso

La lettera va inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno o via PEC. Il preavviso decorre dal ricevimento della comunicazione da parte del locatore. Le parti possono accordarsi per una data di uscita anticipata, ad esempio se il proprietario trova subito un nuovo inquilino: in questo caso conviene firmare un breve accordo di risoluzione consensuale.

Riconsegna e deposito cauzionale

Alla riconsegna delle chiavi si redige un verbale sullo stato dell'immobile, confrontandolo con quello iniziale. Il locatore deve restituire il deposito cauzionale con gli interessi legali maturati, salvo trattenere le somme per danni oltre il normale uso o per canoni e spese non pagati, che deve documentare. Il modello contiene la richiesta di restituzione e l'indicazione dell'IBAN.

La comunicazione all'Agenzia delle Entrate

La cessazione anticipata del contratto va comunicata all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni con il modello RLI. L'obbligo grava su entrambe le parti, ma di solito vi provvede chi ha registrato il contratto. In regime ordinario si paga l'imposta di registro di 67 euro; in cedolare secca la risoluzione è esente. Per l'inquilino è importante verificare che l'adempimento venga fatto, perché in sua mancanza l'Agenzia può richiedere le imposte delle annualità successive a entrambe le parti.

Domande frequenti

Posso andare via prima dei sei mesi pagando i canoni?

Sì: puoi lasciare l'immobile, ma sei tenuto a corrispondere i canoni fino alla fine del preavviso, salvo diverso accordo.

Il trasferimento volontario a un nuovo lavoro è un grave motivo?

La giurisprudenza lo ha ammesso in diversi casi, purché sia sopravvenuto e oggettivamente incompatibile con la permanenza nell'immobile.

Il proprietario può trattenere la cauzione per la tinteggiatura?

Solo se l'usura va oltre il normale uso o se il contratto lo prevede in modo specifico.

Collegamenti utili

Per la versione del proprietario c'è la disdetta del locatore. Per la comunicazione all'Agenzia usa il modello RLI di risoluzione. Approfondisci con la guida Proroga, risoluzione e cessione del contratto di locazione.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.