Verbale di consegna e riconsegna dell'immobile locato

Il verbale di consegna è il documento con cui locatore e conduttore descrivono insieme lo stato dell'immobile nel momento in cui l'inquilino riceve le chiavi. Il verbale di riconsegna fa lo stesso alla fine del rapporto. Messi a confronto, i due documenti dicono con chiarezza se l'immobile è stato restituito nello stato in cui era stato ricevuto, salvo il normale deperimento d'uso, come richiede l'art. 1590 del Codice Civile. Il modello li riunisce in un unico file diviso in due parti.

Perché farlo per iscritto

La legge presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo se non è stata fatta una descrizione (art. 1590, comma 3, c.c.). Senza verbale, quindi, l'inquilino che riconsegna un immobile con difetti preesistenti fatica a dimostrare che non li ha causati lui; e il proprietario che trova danni fatica a dimostrare che prima non c'erano. Le discussioni sulla restituzione del deposito cauzionale nascono quasi sempre da qui. Un verbale dettagliato, con fotografie datate e firmate, risolve il problema in anticipo.

Cosa contiene il modello

La Parte A si compila alla consegna: dati delle parti e dell'immobile con gli estremi catastali, stato di ciascun ambiente (pareti, pavimenti, infissi), funzionamento degli impianti e degli elettrodomestici, letture dei contatori di luce, gas, acqua e riscaldamento con i codici POD e PDR, elenco delle chiavi e dei telecomandi, riferimento all'inventario degli arredi, documenti consegnati (attestato di prestazione energetica, libretto della caldaia, regolamento condominiale) e importo del deposito cauzionale. La Parte B si compila alla riconsegna: stato finale, eventuali danni con il costo stimato, letture finali, chiavi restituite, calcolo degli interessi sul deposito, trattenute concordate e somma da restituire.

Deposito cauzionale e interessi

Nelle locazioni abitative il deposito non può superare tre mensilità e produce interessi legali a favore del conduttore. Alla riconsegna il locatore lo restituisce con gli interessi maturati, trattenendo solo quanto giustificato da danni che vanno oltre il normale uso o da canoni e oneri non pagati. Il modello prevede il conteggio e la dichiarazione con cui le parti chiudono, o non chiudono, ogni pretesa reciproca.

Normale usura e danni

Il normale deperimento non è un danno: pareti leggermente ingrigite dopo anni, piccoli segni sui pavimenti, usura dei sanitari. Sono invece danni le rotture, le macchie importanti, i fori numerosi, gli impianti manomessi. La distinzione dipende dalla durata della locazione e dallo stato iniziale: per questo il verbale di consegna è così importante.

Dopo la riconsegna

Entro trenta giorni dalla cessazione il contratto va chiuso presso l'Agenzia delle Entrate con il modello RLI. Le utenze vanno volturate o cessate e le spese condominiali conguagliate con il rendiconto dell'anno.

Domande frequenti

Il verbale va registrato?

No. È un allegato al contratto che resta tra le parti; se redatto alla stipula può essere allegato al contratto registrato.

E se l'inquilino non si presenta alla riconsegna?

Il locatore può farsi assistere da testimoni o da un tecnico e documentare lo stato dell'immobile con foto datate, inviando poi il verbale all'inquilino.

Le fotografie bastano senza verbale?

Aiutano, ma il verbale firmato da entrambe le parti ha un valore probatorio molto più forte.

Collegamenti utili

Il verbale accompagna il contratto di locazione 4+4 e quello a canone concordato 3+2. Alla fine del rapporto usa la disdetta dell'inquilino o del proprietario e il modello RLI di risoluzione. Calcola gli interessi legali sul deposito.

Per adeguare il canone durante il rapporto c'è la lettera di aggiornamento ISTAT; se affitti anche un garage, il contratto di locazione di box o posto auto.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.