La disdetta della locazione commerciale da parte del proprietario segue regole molto più rigide di quella abitativa. Nei contratti ad uso commerciale, artigianale o professionale, di durata di sei anni rinnovabili per altri sei (6+6), il locatore non può liberarsi del contratto alla prima scadenza se non per i motivi tassativi previsti dall'art. 29 della Legge 392/1978. Questo modello contiene la lettera per entrambe le situazioni: prima scadenza e scadenze successive.
Alla prima scadenza: servono i motivi
Al termine dei primi sei anni il contratto si rinnova automaticamente, salvo che il locatore comunichi il diniego del rinnovo per uno dei motivi dell'art. 29: ad esempio adibire l'immobile ad abitazione propria o dei familiari, all'esercizio di un'attività propria o dei familiari, demolirlo o ristrutturarlo integralmente con i titoli edilizi. Il motivo va indicato con precisione nella lettera, a pena di nullità. Se dopo il rilascio il locatore non realizza davvero ciò che ha dichiarato, può essere condannato a risarcire il conduttore.
Alle scadenze successive: disdetta libera
Alla fine del secondo sessennio, e dei rinnovi successivi, il locatore può comunicare la disdetta senza indicare motivi, rispettando il preavviso.
Il preavviso
La disdetta va inviata con raccomandata con avviso di ricevimento, o con PEC, almeno dodici mesi prima della scadenza, che diventano diciotto mesi per le attività alberghiere. Conta la data in cui la lettera arriva al conduttore: meglio inviarla con largo anticipo. Se il termine non è rispettato il contratto si rinnova.
L'indennità per la perdita dell'avviamento
Quando la locazione cessa per motivi diversi dall'inadempimento, dalla disdetta o dal recesso del conduttore, e l'attività comporta contatti diretti con il pubblico, il conduttore ha diritto a un'indennità pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone, ventuno per le attività alberghiere (art. 34 della Legge 392/1978). Il conduttore non è tenuto a rilasciare l'immobile finché l'indennità non è pagata. È un costo da valutare prima di inviare la disdetta.
Dopo il rilascio
Alla riconsegna conviene redigere un verbale dello stato dell'immobile e restituire il deposito con gli interessi. Entro trenta giorni dalla cessazione va comunicata la risoluzione all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI.
Domande frequenti
Posso dare disdetta prima della scadenza?
No: il locatore non ha un diritto di recesso anticipato, salvo inadempimento grave del conduttore.
La disdetta via e-mail è valida?
Solo se inviata tramite PEC; un'e-mail ordinaria non dà prova certa della ricezione.
Il conduttore può recedere in anticipo?
Sì, se previsto dal contratto o per gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi.
Collegamenti utili
Il contratto di partenza è il contratto di locazione ad uso commerciale 6+6. Alla cessazione usa il modello RLI di risoluzione e il verbale di riconsegna. Per le abitazioni c'è la disdetta del proprietario.
Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine di Cassino. Aggiornata a ottobre 2026: il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto.
