Contratto Locazione Uso Commerciale 6+6

Il contratto di locazione ad uso commerciale 6+6 regola l'affitto di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali, industriali, professionali o turistiche. La disciplina è ancora quella della Legge 392/1978, artt. 27 e seguenti, che resta in vigore per gli usi diversi dall'abitazione. La durata minima è di sei anni, nove per le attività alberghiere, con rinnovo automatico per un periodo uguale.

Durata, rinnovo e recesso

Alla prima scadenza il rinnovo è automatico e il locatore può negarlo solo per i motivi tassativi dell'art. 29 (ad esempio per adibire l'immobile alla propria attività o per ristrutturarlo), con disdetta motivata inviata almeno dodici mesi prima (diciotto per le attività alberghiere). Alla seconda scadenza ciascuna parte può disdettare senza motivazione, sempre con dodici mesi di preavviso. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso, e il contratto può riconoscergli anche un recesso libero.

Indennità di avviamento e prelazione

Se il rapporto cessa per iniziativa del locatore, per motivi diversi dall'inadempimento o dal recesso del conduttore, chi svolge un'attività a contatto diretto con il pubblico ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone, ventuno per le attività alberghiere. L'indennità raddoppia se entro un anno l'immobile viene destinato a un'attività uguale o affine. Lo stesso conduttore ha diritto di prelazione se il locatore vende l'immobile e, in certi casi, se lo riaffitta a terzi. Questi diritti non possono essere esclusi con una clausola contrattuale.

Canone e aggiornamento

Il canone è libero. L'aggiornamento annuale può essere pattuito in misura non superiore al 75% della variazione ISTAT dei prezzi al consumo. Sono ammessi canoni "a scaletta", crescenti negli anni, purché giustificati da elementi oggettivi e non usati per aggirare il limite all'aggiornamento. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità.

Registrazione e imposte

Il contratto va registrato entro trenta giorni con il modello RLI. Se il locatore è una persona fisica che non agisce come impresa, l'imposta di registro è il 2% del canone annuo e il canone è reddito fondiario tassato con l'IRPEF: per gli immobili commerciali non è ammessa la cedolare secca. Se il locatore è un'impresa o un professionista e l'immobile è strumentale, si applicano le regole IVA (esenzione o imponibilità per opzione) e l'imposta di registro all'1%. Per il conduttore il canone è un costo deducibile dell'attività.

Clausole da curare

Il modello disciplina destinazione d'uso e divieto di mutarla, manutenzioni ordinarie e straordinarie, migliorie e addizioni, autorizzazioni amministrative necessarie all'attività, assicurazioni, sublocazione e cessione del contratto insieme all'azienda (consentita per legge anche senza consenso del locatore, che può opporsi per gravi motivi). Conviene allegare la planimetria, lo stato dell'immobile e la documentazione sull'agibilità e sulla prestazione energetica.

Domande frequenti

Posso concordare una durata inferiore a sei anni?

Solo per attività di natura transitoria; altrimenti la durata si estende automaticamente a quella di legge.

Le spese condominiali sono dell'inquilino?

Quelle relative ai servizi comuni sì, secondo l'art. 9 della legge, se il contratto non prevede diversamente.

Il locatore può chiedere garanzie aggiuntive?

Sì, ad esempio una fideiussione bancaria o assicurativa, che non rientra nel limite delle tre mensilità di deposito.

Collegamenti utili

Registra il contratto con il modello RLI o con il servizio di registrazione. Verifica la rendita catastale dell'immobile. Se stai avviando l'attività, leggi la guida Aprire un'attività di ristorazione e valuta il regime fiscale con il calcolatore del forfettario.

Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.