In questa guida
Affittare un negozio, un ufficio o un capannone segue regole diverse da quelle della casa. La durata minima è più lunga, l'imposta di registro cambia a seconda di chi è il proprietario, la cedolare secca oggi non si applica e i canoni si dichiarano anche se non vengono pagati. In questa guida vediamo cosa deve sapere chi dà in locazione un immobile non abitativo, dalla registrazione del contratto alla tassazione del canone, con un cenno alle novità proposte per il 2027.
Durata del contratto e aggiornamento del canone
Per le locazioni di immobili destinati ad attività commerciali, artigianali, industriali o professionali la legge sull'equo canone, ancora in vigore per questa parte, fissa una durata minima di sei anni, che si rinnova di altri sei salvo disdetta nei casi previsti; per le attività alberghiere la durata minima sale a nove anni. Il canone si stabilisce liberamente tra le parti, e il contratto può prevedere l'aggiornamento annuale in misura non superiore al 75% della variazione ISTAT dei prezzi al consumo. Sono regole civilistiche importanti, perché una durata più breve scritta nel contratto non vale.
La registrazione: termini e modello RLI
Anche il contratto non abitativo va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore, con il modello RLI, in via telematica direttamente o tramite un intermediario come lo studio. Con lo stesso modello si comunicano poi le annualità successive, le proroghe, le cessioni e la risoluzione. Sul contratto è dovuta l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni cento righe, per ciascuna copia.
Quanto si paga di imposta di registro
L'aliquota dipende da chi è il proprietario. Se a dare in affitto è un privato, cioè una persona fisica che non agisce come impresa, l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, e nel modello RLI si indica il codice previsto per le locazioni di immobili a uso diverso dall'abitativo. Se invece il locatore è un'impresa o un soggetto IVA e l'immobile è strumentale per natura, quindi negozi C/1, uffici A/10, laboratori e capannoni delle categorie B, C, D ed E, l'imposta di registro è dell'1%. Per la prima registrazione l'importo minimo è di 67 euro. L'imposta si può versare anno per anno, entro 30 giorni dall'inizio di ogni annualità, oppure in un'unica soluzione per tutta la durata del contratto, ottenendo uno sconto.
IVA: quando il canone la prevede
Quando il locatore è un'impresa, la locazione di immobili strumentali è di regola esente da IVA, ma il proprietario può scegliere nel contratto di applicarla con l'aliquota ordinaria. È una scelta che si fa spesso quando l'immobile è stato acquistato o ristrutturato con IVA, per non perdere la detrazione. Il privato che affitta il proprio negozio, invece, non applica mai l'IVA sul canone.
Come si tassa il canone
Per il privato il canone del negozio o dell'ufficio è un reddito di fabbricati: si mette a confronto la rendita catastale rivalutata con il canone ridotto forfettariamente del 5% per le spese, e si tassa l'importo maggiore con l'Irpef e le addizionali, perché la cedolare secca oggi non si applica agli immobili non abitativi. Fa eccezione solo chi aveva stipulato nel 2019 un contratto per un negozio C/1 fino a 600 metri quadrati, che può usare la cedolare al 21% per quel contratto. Ricordiamo anche che, a differenza delle case, i canoni dei locali non abitativi si dichiarano sempre, anche se l'inquilino non li paga, finché il contratto non cessa. Per le imprese, infine, il canone entra nel reddito d'impresa.
Le novità proposte per il 2027
Il disegno di legge di bilancio 2027, presentato alla Camera a fine ottobre 2026, propone di reintrodurre la cedolare secca al 21% per i contratti stipulati nel 2027 relativi a negozi della categoria C/1 fino a 200 metri quadrati. Si tratta per ora di una proposta, che il Parlamento può modificare: fino all'approvazione valgono le regole descritte sopra. Chi sta per affittare un negozio a fine anno fa bene a valutare con attenzione la data di firma del contratto. Aggiorneremo questa guida quando la legge sarà definitiva.
Come può aiutarti lo studio
Lo Studio Taglione, in Largo Salvatori 7/A a Isola del Liri, segue proprietari e inquilini nella registrazione dei contratti, nelle proroghe, nelle risoluzioni e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Chi abita lontano può usare il servizio online di comunicazione dei contratti di locazione con il modello RLI, con pagamento anticipato e senza bisogno di venire in studio: ci mandi il contratto e i dati, e pensiamo noi all'invio all'Agenzia delle Entrate.
