In questa guida
Avere un inquilino che non paga è già un danno. Pagarci sopra anche le tasse lo è due volte. Per le case date in affitto la legge permette di non dichiarare i canoni non incassati, ma solo a certe condizioni e solo se si agisce per tempo. In questa guida vediamo quando i canoni non percepiti escono dalla dichiarazione, cosa serve per dimostrarlo, come si recuperano le imposte pagate negli anni passati e perché per negozi e uffici la regola è diversa.
La regola generale: si dichiara il canone, non l'incasso
Per i fabbricati dati in affitto il reddito si determina, in linea generale, sul canone previsto dal contratto, indipendentemente dal fatto che sia stato pagato. È una regola che sorprende molti proprietari: se il contratto è in vigore, il canone pattuito si dichiara anche quando l'inquilino è in ritardo. Per le locazioni abitative la legge prevede però un'eccezione importante, che è stata ampliata dal decreto Crescita del 2019 e poi estesa dal 2021 a tutti i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, a prescindere dall'anno in cui il contratto è stato firmato.
Quando i canoni non pagati non si tassano
Per gli immobili abitativi, cioè quelli della categoria catastale A esclusi gli uffici A/10, i canoni non percepiti dal 2020 in poi non concorrono a formare il reddito se la mancata percezione è provata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Non bisogna più aspettare la fine della causa di sfratto: basta che l'intimazione o l'ingiunzione siano state notificate entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi dell'anno in cui i canoni non sono stati pagati. In questo caso, per l'immobile, si dichiara comunque la rendita catastale rivalutata, ma non il canone non incassato.
Cosa fare in pratica, e quando
Il calendario conta. Se l'inquilino ha smesso di pagare nel 2026, l'atto giudiziario deve arrivare entro la scadenza della dichiarazione dei redditi relativa al 2026, quindi nel corso del 2027; se arriva dopo, quei canoni vanno dichiarati e si potrà recuperare l'imposta solo più avanti. Per questo, davanti a una morosità che si trascina, conviene coordinare l'avvocato e il commercialista: la scelta del momento in cui notificare l'intimazione di sfratto ha effetti fiscali diretti. Se poi l'inquilino paga in un anno successivo, quei canoni si dichiarano allora con la tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria.
Il credito d'imposta per le tasse già pagate
Resta il caso di chi ha dichiarato e pagato le imposte su canoni che non ha mai incassato, per esempio perché l'intimazione è arrivata tardi o perché si tratta di anni precedenti al 2020. In questo caso spetta un credito d'imposta pari alle maggiori imposte versate su quei canoni, dopo la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto per morosità. Per calcolarlo si riliquidano le dichiarazioni degli anni interessati togliendo i canoni non riscossi, tenendo conto della rendita catastale. Il credito si indica nella prima dichiarazione utile dopo la convalida, nel quadro dei crediti d'imposta del 730 o del modello Redditi, e comunque entro il termine di prescrizione di dieci anni.
I documenti da conservare
Le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate indicano con chiarezza cosa tenere: l'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento, la sentenza di convalida dello sfratto passata in giudicato quando si chiede il credito d'imposta, e le dichiarazioni degli anni precedenti da cui risulta che i canoni non riscossi erano stati tassati. Senza questa documentazione il canone non dichiarato o il credito chiesto possono essere recuperati in sede di controllo.
Negozi, uffici e capannoni: la regola è più severa
Tutto quello che abbiamo visto vale solo per le abitazioni. Per gli immobili non abitativi, come negozi, uffici, laboratori e capannoni, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che i canoni vanno sempre dichiarati, anche se non sono stati percepiti, finché il contratto è in vigore. In questi casi l'unica strada per smettere di pagare le imposte è far cessare il contratto, con la risoluzione o lo sfratto, e non è previsto il credito d'imposta per le imposte già versate. Chi affitta locali commerciali a un conduttore in difficoltà deve quindi muoversi presto anche sul piano contrattuale.
Come può aiutarti lo studio
Lo Studio Taglione, in Largo Salvatori 7/A a Isola del Liri, verifica le dichiarazioni degli anni interessati, calcola il credito d'imposta recuperabile e si coordina con il legale per i tempi dell'intimazione di sfratto. Gestiamo anche la risoluzione del contratto con il modello RLI quando l'inquilino lascia l'immobile; chi abita lontano può usare il servizio online di comunicazione dei contratti di locazione, con pagamento anticipato.
