Società Semplice o SRL per gli Immobili di Famiglia: Tasse, Responsabilità e Costi a Confronto

Due fratelli ereditano un appartamento e un negozio. Una coppia vuole intestare a una società gli immobili che affitta. Un imprenditore pensa di separare il capannone dall'attività. In tutti questi casi arriva la stessa domanda: meglio una società semplice o una SRL?

Non esiste una risposta valida per tutti. Cambiano le tasse sugli affitti, quelle in caso di vendita, la responsabilità per i debiti, i costi di gestione e il modo in cui si esce dalla società. In questa guida mettiamo a confronto le due soluzioni, con un esempio numerico e le domande da farsi prima di decidere.

Prima domanda: che cosa ci fai con l'immobile?

È il punto di partenza, perché la società semplice non può svolgere attività commerciale (art. 2249 c.c.). Può possedere immobili, darli in affitto e gestirli, ma non può comprarli per rivenderli, costruire, ristrutturare per vendere o gestire un'attività come un bed and breakfast con servizi.

• Se vuoi conservare e affittare il patrimonio di famiglia, la società semplice è un'opzione concreta.
• Se vuoi comprare, ristrutturare e rivendere, o gestire un'attività ricettiva, serve una società commerciale, tipicamente una SRL.

La società semplice che si limita a gestire immobili è una soluzione diffusa e riconosciuta anche dalle norme fiscali, ma sul piano civilistico non manca chi ne discute i limiti. Per questo l'oggetto sociale va scritto con attenzione.

Il confronto in sintesi

Come si tassano gli affitti

Nella società semplice

La società semplice non paga imposte sul reddito proprie. Il reddito degli immobili viene attribuito ai soci in proporzione alla quota, indipendentemente dal fatto che lo ricevano davvero, e ciascuno lo tassa con la propria aliquota IRPEF. Per gli immobili affittati il reddito è, in sostanza, il canone con le riduzioni forfettarie previste dalla legge per i redditi fondiari.

Attenzione: la cedolare secca non si applica agli affitti della società semplice, perché è riservata alle persone fisiche che affittano al di fuori dell'attività d'impresa. Chi oggi affitta da privato con la cedolare al 21% e conferisce l'immobile in una società semplice perde questo regime.

Nella SRL

La SRL paga l'IRES al 24% sull'utile, cioè sui canoni meno i costi (ammortamenti dove ammessi, interessi, manutenzioni, IMU nei limiti di legge). In molti casi si aggiunge l'IRAP. Quando poi l'utile viene distribuito ai soci, si paga un'ulteriore imposta del 26%.

La SRL che possiede soprattutto immobili deve fare attenzione anche alla disciplina delle società di comodo: se i ricavi sono troppo bassi rispetto al valore degli immobili, il fisco presume un reddito minimo. Un immobile tenuto sfitto o affittato a un canone molto basso, ad esempio a un familiare, può creare problemi.

Un esempio numerico

Esempio ipotetico, con valori arrotondati e semplificati. Un immobile commerciale produce 20.000 euro di canone annuo. I due soci hanno ciascuno altri redditi che li collocano nello scaglione IRPEF intermedio.

• Società semplice: ciascun socio dichiara la propria metà del reddito fondiario. Si paga IRPEF all'aliquota marginale di ciascun socio, più le addizionali regionale e comunale. L'imposta è dovuta anche se i canoni restano sul conto della società.
• SRL: la società paga IRES sul canone al netto dei costi deducibili. Finché gli utili restano in società non c'è altra imposta; quando vengono distribuiti, i soci pagano il 26%.

Quale conviene dipende dall'aliquota personale dei soci, dai costi deducibili e soprattutto da cosa si farà con il denaro: reinvestirlo in società o distribuirlo. È un calcolo da fare sui numeri veri, non in astratto. Per le aliquote IRPEF aggiornate vedi la guida su come si calcola l'IRPEF.

Se un giorno vendi l'immobile

Qui la differenza è netta. La società semplice segue, per la vendita degli immobili, le stesse regole delle persone fisiche: se l'immobile è posseduto da più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata. Nella SRL la plusvalenza è sempre tassata con l'IRES, e quando il ricavato viene distribuito ai soci si paga anche l'imposta sui dividendi.

Per una famiglia che pensa di vendere uno o più immobili nel medio periodo, questo aspetto pesa spesso più della tassazione degli affitti.

Responsabilità e protezione del patrimonio

Nella società semplice i creditori della società possono rivalersi anche sui beni personali dei soci. I patti sociali possono limitare la responsabilità dei soci che non amministrano, ma il patto deve essere reso noto ai terzi (art. 2267 c.c.). Nella SRL, invece, per i debiti risponde solo la società con il suo patrimonio.

Per una società che si limita ad affittare, i debiti sono di solito contenuti. Se invece la società deve indebitarsi, ad esempio con un mutuo o per lavori importanti, la responsabilità limitata della SRL ha un peso maggiore.

Portare l'immobile nella società: quanto costa

Conferire un immobile in una società, semplice o SRL, è un trasferimento di proprietà. Si pagano quindi imposte di registro, ipotecarie e catastali proporzionali al valore, in misura simile a una compravendita, oltre al notaio. Per chi ha comprato l'immobile da meno di cinque anni, il conferimento può far emergere una plusvalenza tassabile.

Per questo, prima di conferire immobili già posseduti, conviene fare i conti: in molti casi la società ha senso soprattutto per gli acquisti futuri. Nel 2026 la legge di bilancio aveva riaperto la trasformazione agevolata in società semplice per le società che gestiscono immobili, con termine al 30 settembre 2026: una finestra ormai chiusa, che però negli anni è stata riproposta più volte.

Il tema che quasi nessuno affronta: l'uscita del socio

Prima di scegliere, c'è una domanda che quasi nessuno si fa: che cosa succede quando uno dei soci vuole uscire, o muore?

• Nella società semplice, se i patti non dicono nulla, il socio che recede o gli eredi del socio defunto hanno diritto alla liquidazione della quota in denaro, entro sei mesi. Se la società possiede solo immobili e non ha liquidità, può essere costretta a vendere.
• Nella SRL le quote possono essere vendute o passare agli eredi; lo statuto può prevedere prelazione, gradimento e criteri di valutazione.

In entrambi i casi la soluzione è scrivere bene le regole all'inizio. Ne parliamo nelle guide su come uscire da una società e sulla costituzione e gestione della società semplice.

Le domande da farsi prima di decidere

1. Voglio solo affittare, o anche comprare e rivendere?
2. Gli affitti verranno distribuiti ai soci o reinvestiti?
3. Che aliquota IRPEF hanno i soci oggi, e che aliquota avranno tra dieci anni?
4. Penso di vendere uno o più immobili nei prossimi anni?
5. La società dovrà indebitarsi?
6. Che cosa succede se un socio vuole uscire, o in caso di successione?

Domande frequenti

La società semplice deve tenere la contabilità?

Non è obbligata alla contabilità ordinaria né a depositare il bilancio, ma deve iscriversi nel Registro delle imprese e presentare ogni anno la propria dichiarazione dei redditi (modello SP), oltre a pagare l'IMU sugli immobili posseduti.

Posso affittare a un familiare l'immobile della società?

Sì, ma il canone deve essere coerente con quelli di mercato. Un canone troppo basso o un immobile concesso gratuitamente può creare problemi fiscali, soprattutto per la SRL.

Meglio una holding?

La holding di famiglia ha senso quando ci sono partecipazioni in società operative da gestire insieme agli immobili. Ne parliamo nella guida sulla holding familiare.