In questa guida
Ogni anno, quando escono i dati sull'inflazione, molti proprietari si chiedono se possono aumentare l'affitto. La risposta dipende dal contratto, ma soprattutto dal regime fiscale: chi ha scelto la cedolare secca ha rinunciato per legge a qualsiasi aggiornamento del canone, ISTAT compreso. In questa guida vediamo come funziona l'adeguamento ISTAT, cosa comporta la rinuncia, quando serve la raccomandata all'inquilino e cosa succede se si decide di tornare alla tassazione ordinaria.
Come funziona l'aggiornamento ISTAT del canone
L'aggiornamento del canone non è automatico: spetta solo se il contratto lo prevede e se il proprietario lo chiede. Si calcola sulla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati pubblicato dall'ISTAT. Nei contratti a canone libero le parti sono libere di prevederlo nella misura che concordano; nei contratti a canone concordato la misura segue l'accordo territoriale e, secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate, non può superare il 75% della variazione ISTAT. Il 75% è anche il limite di legge per le locazioni di negozi e uffici.
La cedolare secca blocca gli aumenti
Con la cedolare secca il proprietario rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se il contratto lo prevede, inclusa la variazione ISTAT. È il prezzo del regime agevolato: in cambio si paga un'imposta fissa del 21%, o del 10% sui contratti concordati che ne hanno diritto, e non si pagano imposta di registro e bollo. La rinuncia riguarda ogni forma di aumento, quindi anche gli scatti di canone a gradini scritti nel contratto.
Quando serve la raccomandata all'inquilino
Per legge l'opzione per la cedolare non ha effetto se il proprietario non ha comunicato prima all'inquilino, con lettera raccomandata, la scelta del regime e la rinuncia agli aggiornamenti. Se gli inquilini sono più d'uno la comunicazione va fatta a ciascuno. La raccomandata però non è necessaria quando nel contratto è già scritta in modo espresso la rinuncia, a qualsiasi titolo, all'aggiornamento del canone: per questo nei contratti che nascono già in cedolare conviene inserire subito la clausola. Il caso più delicato è quello di chi passa alla cedolare dopo qualche anno di tassazione ordinaria: qui la raccomandata va inviata prima dell'esercizio dell'opzione e conservata con la prova di consegna.
Cosa succede se l'aumento è già stato incassato
Capita che il proprietario in cedolare continui a chiedere l'adeguamento per abitudine, o che l'inquilino lo paghi senza che nessuno se ne accorga. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito, nelle risposte ai quesiti sulla cedolare, che dopo la rinuncia il locatore non può percepire gli aggiornamenti e che quelli già incassati vanno restituiti. Meglio quindi controllare le ricevute dell'ultimo anno e, se serve, sistemare la situazione con l'inquilino prima che diventi una contestazione.
Revocare la cedolare per tornare ad aggiornare il canone
La cedolare non è una scelta per sempre. Il proprietario può revocarla con il modello RLI per le annualità successive, entro il termine per il versamento dell'imposta di registro dell'annualità da cui vuole tornare alla tassazione ordinaria, pagando da quel momento l'imposta di registro annuale. Con la revoca viene meno anche la rinuncia agli aggiornamenti, a partire dall'annualità della revoca: il proprietario potrà chiedere l'adeguamento del canone per il futuro, nei limiti del contratto, ma non recuperare gli aumenti degli anni coperti dalla cedolare.
Conviene rinunciare all'ISTAT?
Nella maggior parte dei casi sì. L'aumento ISTAT su un canone medio vale qualche decina o centinaio di euro l'anno, mentre la differenza tra la cedolare al 21% e un'aliquota Irpef del 33% o del 43%, più le addizionali e l'imposta di registro, è di solito molto più alta. Il calcolo cambia per chi ha redditi bassi, perché con un'aliquota Irpef del 23% e qualche detrazione da sfruttare la tassazione ordinaria può tornare competitiva, oppure quando l'inflazione è molto alta per più anni di fila. Prima di revocare la cedolare conviene sempre mettere a confronto i due scenari sui propri numeri.
Come può aiutarti lo studio
Lo Studio Taglione, in Largo Salvatori 7/A a Isola del Liri, segue proprietari e inquilini nella registrazione dei contratti, nelle proroghe, nelle risoluzioni e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Chi abita lontano può usare il servizio online di comunicazione dei contratti di locazione con il modello RLI, con pagamento anticipato e senza bisogno di venire in studio: ci mandi il contratto e i dati, e pensiamo noi all'invio all'Agenzia delle Entrate.
