Cedolare Secca al 10% sul Canone Concordato: Comuni, Contratti e Attestazione

Chi affitta casa con un contratto a canone concordato sente spesso dire che la cedolare secca scende dal 21% al 10%. È vero, ma non vale per tutti: l'aliquota ridotta dipende dal comune in cui si trova l'immobile, dal tipo di contratto e, in molti casi, da un documento che parecchi proprietari dimenticano, l'attestazione di rispondenza all'accordo territoriale. In questa guida vediamo quando spetta davvero il 10%, quali contratti ne beneficiano e come si sceglie, con uno sguardo alle novità in discussione per il 2027.

Cedolare secca: cosa sostituisce e quanto costa

La cedolare secca è un regime facoltativo riservato alle persone fisiche che affittano immobili abitativi fuori dall'attività d'impresa o professionale. Al posto dell'Irpef e delle addizionali regionale e comunale si paga un'imposta sostitutiva sul canone annuo, e in più non sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo su registrazione, proroghe e risoluzione del contratto. L'aliquota ordinaria è del 21% e si applica ai contratti a canone libero; per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti l'aliquota scende al 10%. I canoni tassati con la cedolare restano fuori dal reddito complessivo e quindi non fanno salire l'aliquota Irpef sugli altri redditi.

In quali comuni spetta l'aliquota del 10%

Oggi il contratto a canone concordato si può stipulare in tutti i comuni, ma la legge fiscale riconosce il 10% solo per gli immobili situati in determinati territori. Si tratta dei comuni con carenze di disponibilità abitative, cioè Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia con i comuni confinanti e tutti gli altri capoluoghi di provincia, dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza per eventi calamitosi nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 e dei comuni colpiti dal sisma del 2016. Per la nostra provincia, ad esempio, Frosinone rientra come capoluogo; per gli altri comuni la verifica va fatta caso per caso sull'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa pubblicato dall'Agenzia delle Entrate. Se il comune non rientra, il contratto concordato resta valido ma la cedolare si paga al 21%.

Quali contratti possono usare il 10%

Il caso tipico è il contratto abitativo a canone concordato di durata tre anni più due, stipulato secondo l'accordo territoriale del comune tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'aliquota ridotta si applica anche ai contratti transitori da uno a diciotto mesi, purché siano a canone concordato e riguardino abitazioni nei comuni appena visti. Rientrano nello stesso meccanismo anche i contratti per studenti universitari, che la legge costruisce anch'essi sugli accordi territoriali. Il punto comune è sempre lo stesso: il canone e le clausole devono rispettare l'accordo locale, non basta scrivere "canone concordato" sul contratto.

L'attestazione: il documento che fa la differenza

Quando il contratto viene firmato senza l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, il cosiddetto contratto non assistito, per avere il 10% serve l'attestazione rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo, che conferma che il contenuto economico e normativo del contratto è conforme all'accordo territoriale. Le istruzioni ufficiali delle dichiarazioni dei redditi lo ricordano ogni anno. Senza attestazione, in caso di controllo, l'aliquota ridotta può essere contestata e il canone ritassato al 21%, con sanzioni e interessi. Il consiglio pratico è richiederla subito dopo la firma e conservarla insieme al contratto e alla ricevuta di registrazione.

Le altre agevolazioni del canone concordato

Il canone concordato porta vantaggi anche fuori dalla cedolare. Sull'IMU la legge prevede la riduzione dell'imposta al 75% per gli immobili locati a canone concordato. Chi invece resta nella tassazione ordinaria, nei comuni ad alta tensione abitativa, ha una riduzione del 30% del reddito imponibile e paga l'imposta di registro sul 70% del canone. Attenzione però a non sommare tutto: con la cedolare al 10% la riduzione del 30% del reddito non si applica, perché l'imposta sostitutiva si calcola sul canone pieno. La scelta tra cedolare e tassazione ordinaria va quindi fatta con un calcolo sui numeri reali del proprietario.

Come si sceglie la cedolare e cosa comporta

L'opzione si esprime con il modello RLI al momento della registrazione del contratto, oppure nelle annualità successive, e vale per tutta la durata del contratto salvo revoca. Chi sceglie la cedolare rinuncia ad aggiornare il canone, compreso l'adeguamento ISTAT, e deve comunicarlo prima all'inquilino con lettera raccomandata; la raccomandata non serve se la rinuncia agli aggiornamenti è già scritta nel contratto. In dichiarazione l'immobile si indica con il codice di utilizzo previsto per il canone concordato agevolato, così che l'imposta venga calcolata al 10%.

Cosa potrebbe cambiare con la legge di bilancio 2027

Il disegno di legge di bilancio 2027, presentato alla Camera a fine ottobre 2026, propone di ridurre la cedolare sui contratti a canone concordato stipulati nel 2027 dal 10% al 5%, e all'1% quando l'inquilino ha meno di 36 anni. Si tratta di una proposta: finché il Parlamento non approva la legge, l'aliquota in vigore resta il 10% e il testo può ancora cambiare. Chi sta per firmare un contratto concordato a cavallo di fine anno fa bene a parlarne prima, perché la data di stipula potrebbe contare. Aggiorneremo questa guida appena la norma sarà definitiva.

Come può aiutarti lo studio

Lo Studio Taglione, in Largo Salvatori 7/A a Isola del Liri, segue proprietari e inquilini nella registrazione dei contratti, nelle proroghe, nelle risoluzioni e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Chi abita lontano può usare il servizio online di comunicazione dei contratti di locazione con il modello RLI, con pagamento anticipato e senza bisogno di venire in studio: ci mandi il contratto e i dati, e pensiamo noi all'invio all'Agenzia delle Entrate.