Quando un contratto di locazione registrato arriva alla scadenza e prosegue, la proroga va comunicata all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI, nel quadro degli adempimenti successivi. La comunicazione serve sia per i rinnovi automatici previsti dalla legge, come il passaggio dal primo al secondo quadriennio del 4+4 o la proroga biennale del 3+2, sia per le proroghe concordate tra le parti. Se il contratto è in cedolare secca la comunicazione è comunque obbligatoria, anche se non si pagano imposte.
La proroga va comunicata entro trenta giorni dalla scadenza del contratto. In regime ordinario si versa l'imposta di registro del 2% sul canone dell'annualità o del periodo prorogato, ripartita a metà tra le parti. Con la cedolare secca non è dovuta né l'imposta di registro né quella di bollo. Il versamento avviene con addebito sul conto in caso di invio telematico del modello RLI, oppure con F24 Elide.
Per chi ha optato per la cedolare secca, la mancata comunicazione della proroga, anche tacita, non fa più perdere l'opzione, ma è punita con una sanzione fissa, ridotta se la comunicazione avviene entro trenta giorni dalla scadenza del termine. In regime ordinario, il mancato pagamento del registro sulla proroga comporta le sanzioni per omesso versamento, regolarizzabili con il ravvedimento operoso.
La proroga è il momento in cui il locatore può confermare la cedolare secca o esercitarla per la prima volta per il nuovo periodo, oppure revocarla. Se la sceglie, deve comunicare all'inquilino con raccomandata la rinuncia all'aggiornamento del canone. La scelta conviene quando l'aliquota marginale IRPEF del locatore è superiore al 21% o, per il canone concordato, al 10%, tenendo conto anche delle addizionali e delle detrazioni che si perderebbero.
Se alla scadenza le parti cambiano le condizioni essenziali, come il canone o la durata, non si tratta più di una proroga ma di un nuovo contratto, da registrare come tale. Allo stesso modo, la seconda scadenza del 4+4 può portare a un rinnovo a nuove condizioni. La differenza conta, perché cambiano imposte e termini.
Codice identificativo del contratto o estremi di registrazione, data di fine della proroga, eventuale opzione o revoca della cedolare secca, dati del richiedente e, per il pagamento telematico, l'IBAN del conto su cui addebitare le imposte.
Il pagamento anticipato riguarda la durata iniziale: la proroga successiva va comunque comunicata.
Una qualsiasi delle parti; di solito chi ha registrato il contratto.
Sì, il passaggio al secondo quadriennio va comunicato come proroga.
Per la registrazione iniziale e gli altri adempimenti c'è il modello RLI completo. Puoi affidare la pratica al servizio di proroga del contratto di locazione e approfondire con la guida Proroga, risoluzione e cessione del contratto di locazione e Cedolare secca: quando conviene.
Scheda a cura del Dott. Giorgio Taglione, Dottore Commercialista iscritto all'Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cassino (n. 658, sez. A). Aggiornata a ottobre 2026. Il modello è uno schema di partenza da adattare al caso concreto: non sostituisce una consulenza sulla situazione specifica.
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