Le locazioni brevi, ovvero gli affitti di immobili per periodi che variano da pochi giorni a qualche settimana, hanno visto un aumento esponenziale di popolarità negli ultimi anni. Tuttavia, con la crescita del mercato delle locazioni brevi sono emerse nuove sfide e necessità di regolamentazione. Questo articolo esplorerà le novità legislative e le tendenze emergenti riguardanti le locazioni brevi nel 2024 e come queste influenzeranno proprietari, inquilini e il mercato immobiliare in generale.
Cosa Sono le Locazioni Brevi?Le locazioni brevi sono contratti di affitto che riguardano periodi di soggiorno di durata inferiore ai 30 giorni. Sono spesso utilizzate per vacanze, viaggi di lavoro o soggiorni temporanei e sono comunemente gestite tramite piattaforme online come Airbnb, Booking.com e Vrbo. Questo tipo di affitto è particolarmente apprezzato per la flessibilità e la varietà di opzioni che offre agli utenti.
Novità Legislative nel 2024
Nel 2024, molte giurisdizioni hanno introdotto regolamentazioni più severe per le locazioni brevi. Le nuove normative richiedono che i proprietari di immobili ottenano licenze specifiche per operare, registrino le loro proprietà presso le autorità locali e rispettino determinati standard di sicurezza e qualità. Questo cambiamento mira a garantire la conformità agli standard abitativi e a evitare l'abuso di tali locazioni.
Un altro importante aggiornamento riguarda la tassazione delle locazioni brevi. Le nuove leggi stabiliscono che i redditi derivanti da locazioni brevi devono essere dichiarati in modo più rigoroso e sono soggetti a tassazione specifica. I proprietari devono fornire dettagli sui guadagni e possono essere soggetti a controlli più frequenti. Inoltre, molte località hanno introdotto una tassa di soggiorno per le locazioni brevi, che deve essere raccolta e versata alle autorità competenti.
Le nuove normative impongono requisiti più stringenti per la sicurezza e la manutenzione degli immobili destinati alle locazioni brevi. I proprietari devono garantire che le loro proprietà soddisfino determinati standard di sicurezza, come la presenza di rilevatori di fumi e monossido di carbonio, e devono effettuare controlli regolari per mantenere la qualità degli spazi.
Alcune città e località turistiche hanno implementato restrizioni sull'uso delle locazioni brevi per evitare l'eccessiva concentrazione di turisti in aree residenziali. In alcune zone, è stato imposto un limite al numero di giorni all'anno in cui una proprietà può essere affittata brevemente, o sono state create zone specifiche dove queste locazioni sono proibite. Queste misure mirano a bilanciare il turismo con la qualità della vita dei residenti permanenti.
Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”.
Si
tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.
In seguito all’entrata in vigore
del decreto legge n. 50/2017, è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione
in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione breve che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).
La disciplina si applica sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra
il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali
telematici. In tali situazioni, la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti di questi soggetti.
La legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) ha successivamente modificato il decreto legge n. 50/2017, introducendo alcune novità che
riguardano l’aliquota dell’imposta sostitutiva (dovuta da chi sceglie il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve) e gli adempimenti a carico degli intermediari non residenti.
È importante
ricordare, infine, che dal 2021 l’applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera
svolta in forma imprenditoriale.
I contratti interessati
La disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori
dell’esercizio di attività d’impresa.
Le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve si applicano anche aicontratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze
telefoniche o del wi-fi.
Restano fuori da questa disciplina, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione
di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti). In questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta
in maniera occasionale.
Il regime delle locazioni brevi si applica anche:
Infine, per l’applicazione delle norme sulle locazioni brevi è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario dell’immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
L’imposta dovuta quando si sceglie la cedolare
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.
In sostanza,
il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro
e di bollo.
L’aliquota dell’imposta
Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%. Questa
aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione
dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
La base imponibile
L’aliquota dell’imposta sostitutiva va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di
locazione.
Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.
In pratica, se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
Per quanto riguarda la disciplina relativa a dichiarazione, liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, stipulati direttamente tra locatore (proprietario, sublocatore, comodatario) e locatari, si applicano le stesse norme previste in materia di cedolare secca sugli affitti.
Come e quando si sceglie il regime della cedolare
Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.
L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati.
Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.
Nel caso in cui il contratto
venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.
Gli effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato
nel quantificare quello in base al quale:
In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (quadro B del modello 730, quadro RB del modello Redditi Pf).
Gli obblighi dichiarativi per le sublocazioni e i comodati
Il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale
sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale).
Pertanto, riguardo agli obblighi dichiarativi che hanno le parti:
LE REGOLE PER GLI INTERMEDIARI
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve, come definito nel
precedente capitolo.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari
devono:
Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata
sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta
dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite.
I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.
Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle
entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle
persone che mettono a disposizione l’immobile. Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere. Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini
fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa
alla prestazione di intermediazione.
I soggetti coinvolti
A essere interessati sono coloro i quali esercitano in forma professionale, anche se non esclusiva, attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia
tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali on line.
Si tratta, in pratica, degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.
La trasmissione dei dati
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:
Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento
dell’accordo.
Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. Al contrario, se il locatore
si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti,
ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.
Come
I dati sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.
Per i contratti relativi allo stesso immobile
e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Quando
La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto.
Se il recesso
è avvenuto successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle Entrate.
La certificazione ai locatori
Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del Dpr 322/1998). Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche
l’obbligo di comunicazione dei dati.
La ritenuta sulla somma incassata
Come già detto, tutti gli intermediari, residenti o non in Italia, quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.
La ritenuta viene effettuata dall’intermediario al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto.L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatoreall’intermediario e senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta. Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.
Nel caso in cui l’immobile appartiene a più proprietari ma solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo.
Conseguentemente, visto che il reddito derivante dai contratti
di locazione è imputato pro-quota a ciascun proprietario, sarà il soggetto intestatario del contratto a indicare la ritenuta subita nella sua dichiarazione dei redditi.
In caso di recesso dal contratto, se la ritenuta è già stata operata, versata
e certificata dall’intermediario, è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso. Se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione della ritenuta, invece, potrà essere restituita al locatore e recuperata
dall’intermediario in compensazione.
Quando e come si versa la ritenuta
La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo
all’importo
delle ritenute operate in ciascun mese. Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo “1919” da utilizzare per il versamento. Il codice va riportato nella sezione “Erario” del modello F24,
in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.
La conservazione dei dati
Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi sono tenuti a conservare gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati
relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del Dpr 600/1973).
In pratica, i dati vanno conservati fino al:
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